O setor imobiliário está a sofrer com “a instabilidade que atualmente vigora no regime fiscal” e que acaba por ser “contraprodutiva”. A garantia é dada ao i por Pedro Vicente, diretor-geral do fundo de investimento chinês Level Constellation, que dá como exemplo as alterações que têm sido levadas a cabo nesta matéria: “A recente subida no IMI com base em variáveis que dificilmente contribuem para uma coerência fiscal e que foi também contestada pelo grau do aumento, já que a ponderação destas variáveis sobre o valor final do imposto subiu 300%, assim como a criação do novo imposto que incidirá sobre os proprietários com um parque de imóveis acima dos 500 mil euros, que nos parece francamente negativo”, salienta .
Para Pedro Vicente, não faz sentido Portugal continuar a ser dos países europeus que maior taxa de imposto aplicam sobre os rendimentos mais elevados e dos países com a maior carga fiscal, que se traduz não só nos impostos diretos como nos indiretos: a tributação sobre o consumo, combustíveis e energia, entre outros segmentos estratégicos da economia.
“A carga fiscal é excessiva em Portugal e, naturalmente, este é um dos fatores que afastam investidores, reduzem a produtividade e oneram rendimentos, que já são dos mais baixos da Europa. O mercado português não tem grande dimensão e, a juntar a essa realidade, tem um poder de compra inferior à média europeia, o que retrai a ação de muitos investidores”, salienta.
Apesar de defender que é necessário rever a carga fiscal no próximo Orçamento do Estado, o responsável admite que “Portugal tem compromissos internacionais que não pode ignorar e que, neste momento, têm sido muito exigentes”. Ainda assim, sugere um documento que seja orientado para o investimento, sem o penalizar.
Aposta no imobiliário Apesar da fiscalidade, o diretor-geral do fundo de investimento chinês continua a afirmar que o mercado imobiliário nacional tem vindo a afirmar-se como um dos mais dinâmicos e abertos da Europa. “Em Portugal é, sem dúvida, o setor com o melhor desempenho na economia. Quando comparado com outros países europeus, Portugal apresenta um dos índices mais favoráveis preço-renda (uma medida da rentabilidade potencial), bem como de preço-lucro”, revela, acrescentando ainda que “existe uma perspetiva de crescimento continuado: o imobiliário nacional deve continuar a apresentar valores apelativos face ao potencial retorno dos investimentos.”
Esta atratividade do mercado imobiliário português deve-se, de acordo com o responsável, a uma maior aposta em procurar novos destinos internacionais em vez de se focar apenas nos mercados tradicionais. E isso é visível pela própria atividade da consultora: “Começámos há dois anos por fazer muitas transações com clientes da China e, neste momento, temos clientes de 11 nacionalidades diferentes. Esta diversificação assegura que o mercado nacional não se encontre, hoje, excessivamente exposto e dependente de nenhuma geografia em particular, facto que assegura a sua sustentabilidade”.
Realidades distintas Este mercado tem realidades distintas. Lisboa, Porto e o Algarve são localizações prioritárias e só depois é que surge o resto do país. “Entre estas zonas mais destacadas, é Lisboa que tem vindo a registar maior dinâmica, seguida do Porto. O Algarve já era tradicionalmente valorizado”, acrescenta Pedro Vicente.
Aliás, a capital tem vindo a ganhar um novo fôlego com a aposta na reabilitação urbana. E é neste mercado que os vistos gold têm vindo a dar um novo impulso. Se juntarmos a isto a melhoria das condições de crédito – com descidas dos spreads e um aumento da procura de crédito por parte das famílias e do crédito concedido por parte dos bancos –, estão encontradas as fórmulas de sucesso para esta atividade.
Também o turismo tem uma palavra a dizer neste crescimento. E a explicação é simples: a reabilitação tem visado, acima de tudo, projetos de alojamento turístico, quer em formatos mais inovadores, como os apartamentos turísticos, quer mesmo a hotelaria tradicional.
Valorização De acordo com Pedro Vicente, o setor imobiliário representa uma das oportunidades mais apelativas para um investidor. “Os mercados de capitais tem tido desempenhos que favorecem a procura de alternativas, com as ações dos principais mercados a apresentarem perdas de 0,2%, e as obrigações ganhos de 4,8%. Ora, comparado com um apartamento na Baixa lisboeta, isto representa uma (grande) perda.” No entanto, o responsável chama a atenção para o facto de o tempo médio de recuperação do investimento imobiliário depender muito do tipo de investimento e da forma como ele é gerido. “Hoje, conjugando a valorização que um imóvel no Chiado tem sofrido, por exemplo, com o potencial da rentabilização através do alojamento local, um investidor poderá reaver o seu investimento em aproximadamente cinco anos”, salienta.
O certo é que a valorização dos imóveis não tem decorrido de forma uniforme. E dá como exemplo a valorização média de Lisboa que, em 2015, foi de cerca de 7%. No entanto, esta média fica aquém do que se verificou na Baixa, Chiado, Avenida da Liberdade e Bairro Alto, onde os aumentos variaram entre 18% e 30% entre 2014 e 2015, com os preços médios a chegar aos quatro mil euros por metro quadrado. “Há casas no Chiado e na Av. da Liberdade a sete e dez mil euros por metro quadrado. Mas não é apenas a zona histórica da cidade, o Parque das Nações também apresenta valores bem acima dos níveis pré-crise, na ordem dos seis mil euros por metro quadrado”, conclui.
