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Alojamento local - as insuficiências da nova lei

O novo diploma, embora limite o número de unidades em exploração por proprietário, não se mostra eficaz no princípio de privilegiar os pequenos promotores pois é relativamente fácil contornar a limitação

A lei do alojamento local prevê uma maior regulação do setor, sendo a intervenção dos municípios o caminho correto para tratar de uma questão com especificidades locais. No entanto, as normas previstas não resolvem os problemas entretanto criados.

O Estudo Urbanístico sobre o Turismo em Lisboa, elaborado pela Câmara Municipal, permite conhecer a situação do alojamento local na cidade e torna evidente a necessidade de intervir. Mas é a realidade sentida pelas pessoas que habitam nas zonas históricas - onde se concentra cerca de metade destas unidades - que não pode deixar ninguém indiferente.

A questão do alojamento local envolve vantagens e inconvenientes para Lisboa e para os seus residentes. Mas as vantagens económicas e de suporte do turismo têm que ser compatíveis com a permanência de residentes e o seu direito ao descanso.

A nova lei do AL prevê a capacidade de intervenção dos municípios na regulação, na fiscalização, na definição de zonas com limitação de abertura de novas unidades, fixa um número máximo de unidades por proprietário, prevê a obrigatoriedade de seguros de responsabilidade civil, permite um aumento da contribuição para as despesas de condomínio, permite aos condomínios a oposição ao funcionamento de uma unidade (embora sem caráter vinculativo), bem como o aumento das coimas para a atividade irregular.

 

A lei poderá evitar alguns problemas no futuro, mas é pouco efetiva na atividade já existente. E o principal problema é o que já existe. Uma das fragilidades é a ausência de licenciamento em conjugação com a impossibilidade de intervir nas unidades já em operação. Esta circunstância coloca um problema de justiça relativa pois nas zonas de contenção, até ao limite definido, imperará a o princípio de que vence quem chegou primeiro, não sendo possível selecionar pela qualidade e o incumprimento das regras não pode ser penalizado pela perda da licença (porque ela não existe).

A regulação do AL deveria prever a figura do licenciamento e limitar no tempo essa licença (independentemente da possibilidade de renovação). Este mecanismo permitiria selecionar os candidatos à atividade, bem como tornar efetiva a limitação do número de unidades em cada zona através da gestão da concessão de licenças. Por outro lado, a gestão das renovações permitiria avaliar o cumprimento das regras da atividade e penalizar o incumprimento.

 

O novo diploma, embora limite o número de unidades em exploração por proprietário, não se mostra eficaz no princípio de privilegiar os pequenos promotores pois é relativamente fácil contornar a limitação.

Relativamente à oposição dos condomínios, trata-se de uma medida que cria expectativas mas não é efetiva pois não tem caráter vinculativo e é perversa pois bastará uma situação em que os proprietários não sejam moradores para que não sejam sensíveis aos problemas existentes ou ainda que a maioria dos proprietários tenha unidades de alojamento local para que, mesmo existindo problemas, eles não sejam devidamente considerados em assembleia de condomínio.

A imposição de novas exigências para o AL é positiva mas depende de uma fiscalização eficaz. Tal exige mais recursos por parte das entidades com competência (ASAE e autarquias). Acresce que a limitação de unidades propiciará a existência de mais unidades ilegais, pelo que a fiscalização e a penalização terão de ser reforçadas.

 

Ficou também por prever a intervenção das freguesias no novo sistema de regulação que seria desejável em função do conhecimento mais profundo da realidade local.

Entretanto, está prevista a possibilidade da suspensão do registo de novas unidades até à aprovação de regulamentos municipais. Sucede que entre o anúncio e a efetivação houve já uma corrida aos registos, ou seja, quando ocorrer a suspensão já pouco efeito terá.