O mercado imobiliário está ao rubro e o segmento de luxo não fica esquecido com a habitação a dar novas cartadas. A opinião é unânime junto dos especialistas: «Esta aposta vem no seguimento de uma tendência do mercado impulsionada pela procura sobretudo externa», garantem ao SOL.
O mais recente exemplo é do empresário português André Jordan Group, que quer desenvolver o empreendimento que possui em Belas. Juntamente com a Oaktree, vão ser investidos 500 milhões de euros no Belas Clube de Campo com vista à sua ampliação. Este empreendimento, segundo o empresário, «vem contribuir para reforçar a oferta disponível no empreendimento e dar resposta à elevada procura do nosso produto», assim como «investir ativamente na melhoria dos equipamentos existentes e no desenvolvimento de diversos serviços e atividades desportivas».
A meta é reforçar a capacidade do espaço em 100 unidades por ano. Atualmente, o empreendimento conta com 1.400 unidades – totalizando 660 famílias ou 2.500 residentes de 27 nacionalidades, distribuídos por edifícios de apartamentos e moradias.
Outra aposta é o Ribeira Garden. Localizado em plena Praça D. Luís, no Cais do Sodré, em Lisboa vai dar à capital mais 37 apartamentos de luxo de tipologias T1 a T4 e com áreas entre os 62 e os 226 metros quadrados. A vista para o rio Tejo está garantida. O projeto resulta da reabilitação de um edifício de século XIX.
A esta lista há que contar ainda com o projeto da Vanguard Properties nas Amoreiras – detido pelo empresário Claude Berda, que ganhou recentemente o concurso da Herdade da Comporta – onde vão ser investidos 30 milhões de euros no edifício da zona das Amoreiras, em Lisboa, que passará a ser um prédio de habitação, com 34 apartamentos, com tipologias que variam entre o T1 e o T5.
Somam-se ainda os projetos na zona da Expo, imóveis reabilitados em zonas prime, como na Avenida da Liberdade ou Chiado, tal como no triângulo dourado (Aliados, Mouzinho da Silveira, Clérigos) ou na zona da Foz do Douro.
Investidores internacionais alimentam procura
O presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP) vê com naturalidade o aparecimento destes novos projetos. «Não é uma aposta nova, sempre houve construção de empreendimentos para um segmento mais elevado», diz Luís Lima ao SOL, acrescentando que «este mercado tem uma clientela muito específica e tem também um alvo que são os investidores internacionais. Enquanto o mercado imobiliário português se mantiver na rota do investimento imobiliário e for percecionado como uma alternativa segura de investimento, manter-se-á a procura neste tipo de segmento»
O responsável lembra, no entanto, que o mercado imobiliário está hoje diferente de há uns anos. «O aparecimento de novos empreendimentos de luxo vem no seguimento de uma procura que existe. Desde que a nova construção seja baseada na necessidade de inserir no mercado um determinado tipo de oferta que tem procura, o que é o caso, vemos com bons olhos, claro», refere.
Já em relação a valores, os preços diferem e estão, acima de tudo, dependentes da localização do projeto. Quanto à procura, o presidente da Associação de Empresas de Construção e Obras Públicas e Serviços (AECOPS), Ricardo Pedrosa Gomes, diz ao SOL que não tem dados que lhe permitam afirmar que a procura tem aumentado, mas deixa uma garantia: «A estabilização dos preços em alta e a vontade dos investidores revela que deverá existir procura».
Apesar de elogiar o aparecimento destes novos empreendimentos, Luís Lima chama a atenção para a necessidade de colocar o segmento mais baixo em primeiro plano. «O que não se pode fazer é descurar o segmento habitacional para a classe média e média baixa com o argumento de que está a haver construção nova. Está, é verdade, mas não é para o segmento que mais está a sentir dificuldades em encontrar casas à medida das suas necessidades e possibilidades», refere ao SOL.
Também a Castelhana recorda que sempre foram construídos empreendimentos de segmento alto em Lisboa, com maior incidência nas zonas da Lapa e do Chiado, localizações centrais da capital onde é possível usufruir de vistas panorâmicas sobre a cidade e do rio.
«Nos últimos anos, proliferaram novos projetos nestas e também em novas localizações como o Príncipe Real, Avenida da Liberdade e no centro histórico, posicionados predominantemente no segmento alto de mercado», diz ao SOL Martim Louro, da Castelhana.
De acordo com este responsável, estes projetos vão ao encontro de uma nova procura por parte de clientes estrangeiros, a qual cresceu substancialmente no período pós crise, «por via do boom turístico e da criação de incentivos de investimento estrangeiro como o regime fiscal para o residente não habitual (2009) e do regime dos ‘Golden Visas’ (2012)». E acrescenta que, «fruto desse crescimento, existem hoje em dia um conjunto de novos promotores estrangeiros que muitas vezes desenvolvem e vendem a pensar no mercado internacional».
Segundo o mesmo, a oferta neste momento tem uma elevada recetividade e é superior à procura; uma situação que é espelhada no facto de a maioria das casas, cerca de 90%, ser vendida durante o período de construção do edifício.
«A procura é elevada e tem-se mantido constante. Em Lisboa, os compradores estrangeiros franceses têm sido os mais representativos desde que se verifica esta dinâmica no mercado», refere. Ainda assim, Martim Louro admite que, ao longo destes anos, tem-se verificado alguma variação em termos de outros países de origem dos compradores, consoante a conjuntura politica e económica dos seus países de origem. E dá como exemplo o que se verificou em 2018, onde se assistiu a um incremento da procura por parte do mercado brasileiro antes da realização das eleições presidenciais. Além disso, garante que «existe um paralelismo entre a procura no mercado turístico e o mercado residencial. Muitos dos turistas que visitam o nosso país investem posteriormente cá».
Construção ganha fôlego
Independentemente desta oferta ter como destino um público alvo bem definido, o presidente da AECOPS, Ricardo Pedrosa Gomes, elogia estes investimentos «na perspetiva de que representa oportunidades de trabalho para a indústria da construção».
A verdade é que os dados são animadores. Em 2019, o setor deverá crescer cerca de 4%. A estimativa feita pela Federação Portuguesa da Indústria de Construção e Obras Públicas (FEPICOP) e aponta para valores superiores a 12 mil milhões de euros. No entanto, a federação afirma que este número ainda irá ficar «longe do valor de produção atingido antes da crise que se abateu sobre o setor após 2002», altura em que este mercado atingiu mais de 20 mil milhões euros.
Segundo os mesmos dados, o segmento mais dinâmico será o da construção de edifícios, com uma previsão de crescimento de 5%, muito devido à vertente residencial, que deve crescer 7,5%. As previsões apontam também para uma evolução, ainda que mais moderada, da construção de edifícios não residenciais, em redor dos 2,4%. «Resultante do aumento esperado para o investimento público, o segmento da engenharia civil deverá crescer 3,0% em termos reais em 2019, recuperando parcialmente do abrandamento sofrido em 2018, quando apenas cresceu 2,0% face ao ano anterior», refere.
Mas, ao SOL, o presidente da AECOPS já veio admitir que as construtoras estavam a recusar obras de menor dimensão, alegando falta de mão-de-obra e de material, e que isso acontecia tanto no segmento da obra privada como no da obra pública.
Ricardo Pedrosa Gomes garantiu que, no privado, a procura é muito elevada e, por isso, as empresas preferem obras de maior dimensão, que lhes conferem uma maior estabilidade na utilização temporal dos seus meios. «As obras de menor dimensão sempre ficaram para empresas mais pequenas, precisamente as que a crise dizimou. Eram sobretudo empresas de cariz familiar, cujos responsáveis eram antigos trabalhadores que, na maior parte dos casos, emigraram para a Europa e não estão dispostos a regressar ao mercado nacional», referiu.
Preços desajustados
Já no caso da obra pública, a razão prende-se, segundo Pedrosa Gomes, com a completa desadequação dos preços -base dos concursos. «Os decisores públicos continuam a utilizar na formulação do preço-base dos procedimentos valores do período da crise, que estão completamente desajustados da realidade». Uma vez que esse preço é o valor máximo que a proposta pode apresentar, «e sendo certo que as empresas não podem continuar a praticar preços abaixo do custo, elas começam a preferir responder à procura privada, o que leva a que os procedimentos públicos fiquem desertos», afirmou.
Para a AECOPS, este problema ficaria resolvido se fossem atualizados os valores-base dos concursos públicos «com preços realistas e atualizáveis a partir de bases de dados credíveis, uma prática que é há muito reclamada pelo setor».
