Opiniao

Novas regras do alojamento local resultam em abrandamento no investimento e construção

A introdução das novas regras não deixa de ser uma medida positiva no sentido em que impede que o coração de Lisboa se transforme num gigantesco e contínuo hotel.

“Mudaram as regras? E agora? O que farei com o edifício que comprei?” Esta pergunta surgiu-nos algumas vezes no final do ano passado, por parte de clientes investidores, no momento da publicação da nova lei sobre Alojamento Local (AL). Na altura a autarquia de Lisboa anunciou que em breve iria pôr em prática as alterações nas regras o que iria limitar a obtenção de novas licenças. Hoje, este regulamento já está pronto e posto em prática - com “áreas de contenção” ao alojamento local previstas de acordo com a lei e criando quotas por bairro.

O que parecia um investimento certeiro, deixou de ser, passando a um problema. Vários bairros do centro histórico de Lisboa atingiram a sua quota máxima, e logo não poderão ser aceites novas licenças e quem comprou para investir em AL, ficou com um investimento nos braços, sem saber bem o que fazer com ele.

Um dos nossos clientes tem uma situação comum agora em Lisboa, comprou um edifico inteiro em pleno centro histórico e de repente colocou-nos as seguintes questões: “O que faço com este prédio agora? Espero até que voltem a dar licenças? Vendo? Faço arrendamento de longa duração? Dêem-me ideias!” Neste caso específico, falamos de um prédio no coração do Bairro Alto, um claro caso de edifício cujo piso térreo tem vocação para actividade de restauração e os restantes pisos para pequenas fracções T1 ou estúdios T0 para arrendamento de curta duração. Quem vive na cidade a tempo inteiro, dificilmente quer morar a longo prazo no Bairro Alto, logo a venda de apartamentos não será o cenário mais atractivo. Pensámos e estruturámos um projecto que passou por sugerir ao cliente dois caminhos alternativos: optar por fracções maiores (do tipo T2) para arrendamento de longa duração (sendo que o cliente tinha sempre o target de pessoas que estão por pouco tempo em Lisboa); ou seguir pelo caminho, do hoje em dia abandonado, conceito do aparthotel. As fracções maiores resultam em menos unidades para arrendamento, logo menor rentabilidade. O aparthotel passa por outro tipo de regulamentos mais minuciosos, pelo RJET e pelo Turismo de Portugal. Obriga a condições técnicas muito mais exigentes em termos de projecto e construção, o que resulta num maior investimento inicial, maior tempo de espera para aprovações, mais burocracias, etc.. Estas são algumas das alternativas que se podem estruturar numa situação em que alguém compra um imóvel para reabilitar e investir em AL numa determinada zona histórica, que já tenha chegado ao limite da quota máxima de licenças previstas.

Temos tido alguns casos de promotores que revenderam os imóveis e avançaram para outras paragens, muitos deles durante o ano passado resolveram “emigrar” de Lisboa para o Porto e a fazer parte da nova vaga de investimento na zona Norte. Esta situação, aliada a um crescimento exponencial dos preços de venda dos imóveis nos últimos anos criou uma quebra no investimento no centro histórico de Lisboa, e por consequência um abrandamento nas fases de projecto e construção. Há, contudo, soluções alternativas para contornar esta situação, como apostar em unidades de alojamento de média e longa duração - no mercado há pouca oferta deste tipo de alojamento - ou no clássico comprar, reabilitar e vender.

Verificamos hoje um abrandamento no investimento para AL (outras formas de investimento surgirão aliadas a estas zonas da cidade), no entanto a introdução das novas regras não deixa de ser uma medida positiva no sentido em que impede que o coração de Lisboa se transforme num gigantesco e contínuo hotel, com samsonites a rodar pela calçada e eternos turistas perdidos nas escadinhas de Alfama. Não nos devemos esquecer contudo, que foi esta dinâmica de investimento, aliada aos incentivos fiscais para reabilitação urbana e a nova legislação sobre o Arrendamento (este trio tão bem conjugado) que catalisou a renovação dos centros históricos, onde as casas por vezes são tão pequenas e insalubres que já não servem as especificidades técnicas da habitação actual, e portanto são pouco apelativas para se viver nelas a longo prazo. Novos projectos surgirão que possam responder às regras existentes, desenhando de forma articulada e enquadrada com o centro urbano, conjugando a rentabilidade necessária para que os mesmos sejam viáveis, e continuando este processo de reabilitação urbana dos centros históricos, processo tão necessário e revitalizante. 

Por Mariana Morgado Pedroso, Directora-Geral do Architect Your Home