Numa altura em que o turismo em Portugal continua a dar sinais de abrandamento, o investimento em novos hotéis não para de aumentar e chega mesmo a atingir níveis recorde. E os dados falam por si: só nos primeiros seis meses do ano foram investidos 469 milhões de euros. Trata-se de um nível inédito – o pico máximo anual tinha sido registado, em 2008, altura em que o montante aplicado fixou-se em 275 milhões de euros. «Pela primeira vez, o mercado nacional iguala a dinâmica registada em Espanha, que no mesmo semestre contabiliza 461 milhões de euros», revela o estudo apresentado pela Cushman & Wakefield.
A fórmula é simples: «A hotelaria é vista cada vez mais como um setor válido de investimento, assumido na forma de propriedade e operação bem como no investimento para rendimento. A Península Ibérica tem observado nos últimos anos uma canalização de investimento significativa, sendo a origem do capital predominantemente estrangeira», revela Gonçalo Garcia, Head of Hospitality – Portugal da consultora.
O estudo diz ainda que o mercado nacional atravessa um momento particularmente forte desde o ano passado, depois de ter registado um aumento de 51% no volume transacionado, atingindo um recorde de 10 anos (226 milhões de euros). No entanto, este nível mantém-se ainda afastado da realidade espanhola, já que nesse período o investimento tinha rondado os 3,7 mil milhões de euros.
Mas nem tudo são boas notícias para o país vizinho. Ao contrário de Portugal, Espanha regista uma tendência de decréscimo na atividade de investimento em hotéis. Em 2018 assistiu-se a uma queda de 18,7% face ao ano anterior, com novo abrandamento no 1º semestre de 2019. «Neste período, as transações de imobiliário hoteleiro no mercado espanhol totalizaram 461 milhões de euros, recuando cerca de 46% em volume face aos 850 milhões de euros transacionados em igual período do ano passado», salienta o documento.
Um cenário diferente à realidade portuguesa. A atividade no primeiro semestre no mercado nacional aumentou quatro vezes face aos 111 milhões investidos nos primeiros seis meses de 2018. Uma tendência que, segundo o mesmo, projeta Portugal «para uma dimensão equivalente à do espanhol», acrescentando que «este é um marco especialmente importante, tendo em conta que o peso do mercado português no contexto ibérico nos últimos dez anos não chega a 7%, movimentando apenas 1,2 mil milhões do investimento em hotéis registado na Península Ibérica entre 2009 e 2018, contra os 16,8 mil milhões gerados em Espanha».
O estudo da Cushman & Wakefield sublinha ainda que, apesar de Espanha receber um investimento acumulado muito superior ao de Portugal, é o mercado nacional que regista quase sempre o preço médio por quarto mais elevado ao longo dos últimos 10 anos. Em 2018, esse valor atingiu os 338 mil euros em Portugal, ou seja, cerca de 2,5 vezes mais que os 140 mil euros registados em Espanha. Já no 1º semestre de 2019, essa diferença acentuou-se: os 355 mil euros investidos, em média, por quarto transacionado em Portugal comparam com os 114 mil euros em Espanha, ou seja, três vezes mais. «O facto de as transações ocorridas em Portugal serem maioritariamente em produtos de qualidade superior ou luxo, justificam o valor médio de investimento por quarto», acrescenta.
Diversificar aposta
O estudo chama também a atenção para o facto de a estrutura da oferta hoteleira encontrar-se em fases de maturidade distintas nos dois países. «No caso português, o mercado hoteleiro encontra-se numa fase de desenvolvimento marcada por um número ainda limitado de hotéis com marca internacional, que contabilizam apenas 38% da oferta total, localizando-se sobretudo nas principais cidades e integrando o segmento alto e/ou de luxo», salienta.
E face a esta aposta, é natural que investidores estejam mais focados em localizações e ativos prime. E os números falam por si: 73% dos ativos transacionados nos últimos cinco anos estão localizados em Lisboa – considerado o destino mais popular – logo seguido pelo Porto. Já em Espanha por ser considerado um mercado mais maduro, com um maior stock de hotéis com marca em todas a categorias e que se encontra em expansão para cidades secundárias e terciárias está a registar um maior número de transações de ativos fora das localizações urbanas prime e nos segmentos mais baixos. «Nos últimos 5 anos, 65,7% do volume transacionado em Espanha foi em cidades secundárias e terciárias e, em termos de categorias dos hotéis, os segmentos alto e de luxo contabilizam apenas 20% do volume», refere.
No entanto, face à maturidade dos dois mercados, à limitação no stock de produto para investir e ao crescente interesse dos investidores pelo mercado ibérico, a Cushman & Wakefield antecipa que os investidores se foquem cada vez mais em ativos fora de Lisboa, Barcelona e Madrid, «passíveis de devolver níveis de retorno mais elevados, destacando-se, nesse contexto, o Porto». Por isso, é natural que a diversificação do investimento em termos de segmentos hoteleiros e da própria estruturação dos negócios também são tendências apontadas pelo estudo.
O documento perspetiva ainda um desempenho positivo da ocupação no mercado hoteleiro em Portugal e Espanha, prevendo um volume de 390 milhões de noites compradas até 2021, apesar das preocupações internacionais advindas do abrandamento da economia global e da instabilidade associada ao Brexit. «Neste cenário, o interesse de investidores e operadores internacionais pelo mercado hoteleiro em Espanha e Portugal deverá manter-se em alta, com yields em níveis saudáveis e em linha com as demais classes de ativos», conclui.
