Que os preços da habitação em Portugal têm vindo a aumentar nos últimos anos não é novidade. Mas como tem evoluído o mercado? “Entre 1989 e 2007, os preços da habitação em Portugal cresceram, em média, menos de 1% ao ano. Desde a crise de 2008, e até 2020, o aumento anual foi, em média, de 1,5%”. Esta é uma das principais conclusões do mais recente estudo da Fundação Francisco Manuel dos Santos, que faz um verdadeiro raio-x ao mercado imobiliário nos últimos anos. E deixa outros dados: “A evolução foi altamente diferenciada ao longo da última década, com os preços da habitação a descerem 4% entre 2008 e 2013, e a acelerarem mais de 6% entre 2014 e 2020”, lê-se no estudo que começou a ser elaborado antes da pandemia e mostra conclusões até ao início de 2020.
Para os autores do estudo é claro que o aumento dos preços das casas não se cinge apenas aos grandes centros como Lisboa e Porto. Assim, na área Metropolitana de Lisboa, os concelhos de Sintra, Mafra, Cascais e Oeiras apresentam o maior efeito de contágio relativamente à subida de preços. E acrescentam: “Apesar de se verificarem, também, efeitos de contágio na área Metropolitana do Porto, estes registam-se em menor intensidade do que na Área Metropolitana de Lisboa”.
Para analisar os preços da habitação os autores do estudo – coordenado por Paulo M. M. Rodrigues e que conta o apoio de economistas como Susana Peralta e Luís Aguiar-Conraria – determinaram os preços reais da habitação em grande parte, pelo rendimento disponível per capita, taxa de juro do mercado monetário a três meses, população ativa e investimento residencial. “Contudo, constatou-se que, a partir do segundo trimestre de 2016, os preços reais da habitação cresceram mais rápido do que estes fatores”, alertam.
Os dados mostram que o índice de preços da habitação agregado em Portugal “evidencia um possível crescimento excessivo a partir do quarto trimestre de 2017”. E falam ainda de um outro motor importante do mercado imobiliário português que é o turismo e o investimento em habitações turísticas. “O investimento estrangeiro no mercado imobiliário é outra variável que tem vindo a impulsionar os preços da habitação em Portugal. Após a crise financeira, e até 2011, o aumento da procura de casas por estrangeiros pode ter contribuído para atenuar a queda dos preços”, dizem.
Casas e arrendamento Os autores concluem ainda que no universo das residências habituais, a habitação própria permanente cresceu de 45,1% para 73,2% e o arrendamento caiu de forma acentuada dos 48% para 19,9%, entre 1960 e 2011. Passando para o ano de 2017, em Portugal, a percentagem de famílias com mais do que uma habitação que arrendava qualquer das habitações secundárias era de 13,4%, um número muito inferior ao da média da zona euro: 41,4%.
Alojamento local Mas há outros indicadores e os autores não têm dúvidas que a proibição de novos registos de alojamento local “reduziu o preço das casas nas zonas afetadas”.
Os dados revelam que “após a implementação da proibição parcial de novos registos em Lisboa, venderam-se menos cerca de 20% de casas e houve uma redução de 9% dos preços dos imóveis nas zonas onde a proibição entrou em vigor”. Ainda assim, apesar dos efeitos consideráveis do turismo e do alojamento local de curta duração “estes fenómenos não parecem ser suficientes para explicarem, por si só, o aumento dos preços da habitação”, defendem.
O estudo não fala no que aconteceu pós-pandemia uma vez que “aquando da preparação dos diferentes capítulos não existia informação suficiente sobre o impacto da pandemia COVID-19 no mercado imobiliário”. Um dado anterior é no entanto destacado: em 2015 cerca de 9% das famílias encontravam-se em situação de sobrecarga, ou seja, os seus custos habitacionais representavam um valor igual ou superior a 40% do rendimento do agregado familiar.
