Economia

Casas. Preços disparam mas há cada vez menos à venda

A avaliação bancária das casas cresceu e atingiu o valor mais alto desde janeiro de 2011. Mas as casas continuam a vender-se e o stock diminuiu. Presidente da APEMIP diz que “a reposição é lenta”.

Casas. Preços disparam mas há cada vez menos à venda

Todos os meses a notícia é a mesma: o preço das casas em Portugal continua a crescer e os mais recentes dados do Instituto Nacional de Estatística (INE) não deixam margem para dúvidas: o valor mediano de avaliação bancária, realizada no âmbito de pedidos de crédito para a aquisição de habitação, chegou aos 1407 euros por metro quadrado em junho, um aumento de 2% face ao mês de maio (1380 euros por metro quadrado). É o registo mais alto desde janeiro de 2011.

O maior aumento face ao mês anterior registou-se no Algarve (3%) e a única região que apresentou uma quebra foi a Região Autónoma dos Açores (-0,7%).

Em comparação com o mesmo período do ano anterior, o valor mediano das avaliações cresceu 15,8%, registando-se a variação mais intensa no Algarve (20,4%) e a menor na Região Autónoma dos Açores (6,5%).

No que diz respeito aos apartamentos, nesse mês, o valor mediano de avaliação bancária foi 1563 euros por metro quadrado, tendo aumentado 16,7% relativamente a junho de 2021.

Também aqui os valores mais elevados foram observados no Algarve (1889 euros por metro quadrado) e na Área Metropolitana de Lisboa (1861 euros por metro quadrado).

Já o Alentejo registou o valor mais baixo com 990 euros por metro quadrado.

O crescimento homólogo mais expressivo aconteceu no Algarve: 20,9%. Por outro lado, a região com o crescimento menos expressivo foi a Região Autónoma da Madeira com 12,1%.

Comparativamente com o mês anterior, o valor de avaliação subiu 2,2%, tendo o Algarve registado a maior subida (2,7%). A única descida verificou-se na Região Autónoma dos Açores (-1,7%).

O gabinete de estatística diz ainda que o valor mediano da avaliação para apartamentos de tipologia T2 subiu 26 euros, para 1576 euros por metro quadrado, tendo os T3 subido 27 euros, para 1398 euros por metro quadrado. No seu conjunto, estas tipologias representaram 78,9% das avaliações de apartamentos realizadas em junho.

Para as moradias, o valor mediano da avaliação bancária foi de 1122 euros por metro quadrado, um valor que também representa um crescimento de 12,1% em relação ao mesmo mês do ano anterior.

Tal como nos apartamentos, aqui os valores mais elevados foram registados no Algarve (1927 euros por metro quadrado) e na Área Metropolitana de Lisboa (1903 euros por metro quadrado), tendo o Centro e o Alentejo registado os valores mais baixos (910 euros por metro quadrado e 921 euros por metro quadrado, respetivamente).

O Algarve volta a apresentar o maior crescimento homólogo (19,6%) e o menor ocorreu no Alentejo e na Região Autónoma dos Açores (8,2%).

Face ao mês anterior, o valor de avaliação aumentou 1,6% com o Algarve a apresentar o crescimento mais acentuado (4,6%), tendo-se verificado uma única descida, no Centro (-0,2%).

Já o valor mediano das moradias T2 caiu três euros, para 1062 euros por metro quadrado, tendo as T3 subido 19 euros, para 1106 euros por metro quadrado e as T4 27 euros, para 1185 euros por metro quadrado.

No seu conjunto, diz o INE, estas tipologias representaram 88,7% das avaliações de moradias realizadas no período em análise.

 

Oferta cai 25% num ano

Apesar de os preços terem vindo a crescer nos últimos anos, o número de casas à venda no mercado tem vindo a cair. O aumento da venda de casas no último ano levou a uma quebra de 25% do stock do parque habitacional português disponível no segundo trimestre deste ano face ao mesmo período do ano passado, como revelam aos dados da mais recentes do idealista.

E esta oferta desceu, no espaço de um ano, em 18 capitais de distrito. A liderar a lista está Faro (-37%), seguida por Coimbra (-34%), Porto (-33%) e Vila Real (-31%) como as capitais de distrito onde stock disponível para comprar casa mais desceu. Seguem-se Leiria (-27%), Évora (-26%), Viana do Castelo (-24%), Lisboa (-24%), Beja (-24%), Portalegre (-23%), Braga (-23%), Setúbal (-21%), Viseu (-19%), Ponta Delgada (-11%), Funchal (-8%), Bragança (-8%), Aveiro (-7%) e Castelo Branco (-6%).

Do lado contrário, Guarda foi a cidade onde mais cresceu a oferta (28%), seguida por Santarém (11%). Foram as duas únicas cidades analisadas onde o stock aumentou. 

Mesmo numa análise por distritos e ilhas, Faro lidera o ranking da descida da oferta durante o último ano, com uma quebra de 38%. Segue-se Lisboa (-28%) e Porto (-27%). E juntam-se ainda Leiria (-26%), Coimbra (-24%), Évora (-22%), Setúbal (-21%), Braga (-15%), Beja (-14%), ilha de São Miguel (-14%), Aveiro (-14%), ilha da Madeira (-11%), Viana do Castelo (-11%), Santarém (-10%) e Bragança (-10%). Os distritos onde a oferta menos desceu foram Viseu (-6%), Portalegre (-5%), Vila Real (-3%) e Castelo Branco (-3%).

Por outro lado, o distrito da Guarda viu subir 27% o seu stock de casas à venda no último ano, sendo o único distrito onde a oferta subiu no segundo trimestre do ano.

‘É natural que aconteça’ As notícias e os estudos sobre o menor número de casas à venda no mercado são cada vez mais recorrentes e já tinham sido comentadas ao i por Paulo Caiado, presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP) que alerta que “as realidades no país são muito díspares”.

E defende que “corremos sempre o risco quando dizemos que ‘em Portugal há poucas casas à venda’ porque isto é uma informação mas que não tem qualquer valor”.

Paulo Caiado deixou exemplos: “Se disser que é muito difícil encontrar casa na cidade da Amadora, é, é muito difícil. Mas em Bucelas é muito fácil, há muitas à venda. E em Moimenta da Beira ainda é mais fácil. Temos de ter muita atenção com isso”.

Então como se justifica este fenómeno? “O que está a acontecer – e é natural que aconteça –, é que as zonas que tiveram mais pressão foi onde houve maior procura – Lisboa, Porto, algumas zonas do Algarve, Comporta. Qual é o resultado da pressão? São transações imobiliárias”, diz, acrescentando que “o mercado imobiliário tem uma particularidade diferente do mercado da fruta. No mercado da fruta, quando se acabam os morangos, o senhor que os vende manda vir mais. Mas o mercado das casas não funciona assim. Os imóveis são ativos cuja reposição é muito lenta porque passa, no caso dos imóveis usados, por momentos da vida das famílias e das pessoas em que decidem que querem vender uma casa”, diz Paulo Caiado. E, no caso da edificação nova, os prédios demoram “muito tempo a serem construídos”. “O que tivemos? Como temos tido uma pressão imobiliária grande – insisto, nalgumas localizações  apenas – essa pressão escoou parte significativa do que havia em oferta e, como não há possibilidade de repor num estalar de dedos. A reposição é lenta e por isso a oferta diminuiu e vai continuar a diminuir com significado”.

 

Taxas de juro

As taxas de juro vão subir mas Paulo Caiado defende que esse não é um problema tão grande para quem vai comprar casa como para quem tem empréstimos para pagar. “Isso é seguramente um problema para quem já comprou casa, para quem tem processos de crédito a decorrer e está no limite da sua capacidade de endividamento. Para essas pessoas, isso que referiu é um problema”. Mas situação diferente é a de quem vai enfrentar uma nova aquisição. “E quem vai enfrentar uma nova aquisição vai enfrentar uma prestação mais alta para o mesmo valor que tinha aqui há uns meses e, portanto, das duas uma: ou consegue fazer face a esse valor e a prestação é mais alta ou vai ter que comprar uma casa mais barata porque os juros subiram”.

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