A Century21 Portugal analisou as medidas orientadoras do programa Mais Habitação, apresentado pelo Governo, e destaca alguns dos aspetos que considera relevantes. A mediadora diz estar “totalmente alinhada com o primeiro objetivo apresentado” que é aumentar a oferta de imóveis para habitação. “Nas medidas destacadas na apresentação do programa, surgem dúvidas sobre a medida que prevê converter o uso de imóveis de comércio ou serviços em uso habitacional, automaticamente”, diz a mediadora liderada por Ricardo Sousa, acrescentando que “conceptualmente, é uma boa ideia, mas devem existir regras claras para esta conversão, com uma palavra para os respetivos condomínios onde possam estar inseridos os imóveis”.
Mas diz que neste ponto se sentem “falta de medidas de apoio e incentivo à construção nova”, defendendo que “seria fundamental a revisão dos PDM das cidades – que na sua esmagadora maioria estão desatualizados e desfasados do contexto sociodemográfico atual – e do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (REGEU)”.
Os incentivos e apoios à inovação na indústria de construção, defende, “são dos principais fatores para a implementação de novos métodos que tornem o ciclo construtivo mais eficiente, como a industrialização da construção, produção off site e técnicas de construção sustentável que garantam maior sustentabilidade ambiental e energética às habitações”, sendo também necessário e urgente “rever o enquadramento do IVA na construção nova e na reabilitação, para diminuir custos de construção, para além do que está previsto no objetivo de aumentar o arrendamento acessível”.
No que diz respeito ao objetivo de simplificar processos de licenciamento, “deve ser uma prioridade de todos os municípios”, defendendo a necessidade de um “Simplex” no licenciamento para habitação. “A agilização dos processos de licenciamento é um aspeto incontornável, dado que os projetos imobiliários estão sujeitos a aspetos demasiado burocráticos e complexos, que implicam muitos meses e anos de espera, que tornam o ciclo de construção de habitações mais lento, mais oneroso, mais arriscado e menos eficiente”, diz a Century21.
Lembrando que na proposta se constata que para simplificar os processos, o licenciamento passará a ser efetuado com termo de responsabilidade dos autores dos projetos: arquitetos, construtores e promotores, a Century21 defende que a medida “parece interessante” mas deixa alertas: “É fundamental que se assegurem todos os mecanismos para a defesa e a segurança dos cidadãos e entidades que investam em construção e reabilitação de edificado”, uma vez que a mediadora “defende a simplificação, mas não o facilitismo”. E atira: “Facilitar não resolve problemas, apenas os adia e, inevitavelmente, torna-os mais difíceis de resolver, posteriormente”, acrescentando que se devia também apostar no financiamento para a modernização e digitalização dos departamentos de urbanismos das câmaras municipais.
“Estimular a entrada de mais casas no mercado de arrendamento é uma medida muito positiva, sobretudo se conjugada com as iniciativas que visam ajudar a combater a informalidade desse mercado. Neste âmbito, aplaudem-se todas as medidas e a Century 21 Portugal coloca-se à disposição do Executivo para apoiar na identificação de proprietários que possam aderir a estas soluções”, lê-se na nota da mediadora.
Ainda assim, discorda “completamente” com a imposição do arrendamento obrigatório de casas devolutas. “Para além das questões de direito à propriedade privada, esta medida retira a confiança de proprietários e investidores no mercado imobiliário nacional”, acrescentando que “poderiam ser considerados discriminação fiscal negativa (IMI, IRS e IRC) e incentivos à colocação deste tipo de imóveis no mercado, para quem o fizer, por exemplo, até ao final de 2024, mas nunca a mobilização de património privado devoluto através do arrendamento obrigatório, por parte do Estado”.
A mediadora diz também não estar de acordo com a suspensão de licenças de Alojamento Local em todo o país, justificando que esta responsabilidade “deverá, na nossa opinião, permanecer nas autarquias para que assumam a gestão dessa questão nas várias zonas dos seus municípios.”
Sobre combater a especulação, a Century21 mostra-se “em total desacordo com a limitação das rendas por decreto”. “O mercado de arrendamento necessita é de incentivos que estimulem os proprietários e investidores a colocarem mais imóveis num mercado que já se carateriza por ser bastante flexível, muito responsivo às dinâmicas económicas e por se ajustar, rapidamente, às flutuações da oferta e da procura”, justifica.
E diz que, para impulsionar o desenvolvimento do mercado de arrendamento, combater a especulação e informalidade do mercado imobiliário “é necessário um sistema de informação pública dos imóveis, que seja transparente, eficiente, moderno e homogéneo”.
Ainda na questão do combate à especulação, “poderiam diferenciar-se ainda mais as transações de compra de imóveis, consoante as finalidades a que se destinam”. E dá exemplos: “Através dos distintos regimes fiscais: um mais favorável para quem adquire casas para habitação própria, ou do seu agregado familiar, e outro regime fiscal mais agravado para quem compra casas com o único objetivo de as voltar a vender mais tarde, sem lhes dar utilização nem realizar nenhum tipo de melhoria ou valorização”.
Nas medidas que visam proteger as famílias, “neste período de maior pressão financeira para jovens e famílias este objetivo assume uma grande relevância e pertinência” mas diz que “o Estado deveria ser mais ambicioso nos apoios a dar. Contudo, parece-nos errado assumir a taxa de esforço de referência 35%, do rendimento alocado aos custos de habitação, para determinar a quem atribuir os apoios extraordinários, tendo em que conta que 35% é uma taxa de esforço ótima e irá abranger demasiadas famílias e jovens que não necessitam desse apoio, e ficar aquém do apoio necessário de quem realmente necessita”.
E termina dizendo que “um envolvimento tão proeminente do Estado, em termos de recursos e de implementação operacional das medidas suscita algumas reservas sobre a capacidade de assegurar tantas áreas de intervenção”, sendo essencial “assegurar a execução do programa para aumentar o parque de habitação social em Portugal, de acordo com as metas já definidas, e assumir as diferenças territoriais do país, para que não se apliquem medidas heterógenas para todo o território”.
