Depois de Espanha, Portugal é o país europeu com mais casas devolutas. Na base deste problema está o facto de, em Portugal, se construir sistematicamente a mais: “entre 1986 e 2007 construíram-se, em média, 80 mil casas por ano em Portugal, ou seja, uma casa a cada cinco minutos”, diz ao i Pedro Bingre do Amaral, especialista em planeamento regional e urbano e professor do Instituto Politécnico de Coimbra. Mas as causas não ficam por aqui. O especialista considera o IMI “irrisório” e que isso contribui para a existência de casas sem ninguém a viver lá dentro, já que os proprietários não têm obrigatoriamente de utilizar as casas ou pô-las a render para poder suportar a carga fiscal. Em Portugal, “basicamente há tantas casas vazias porque não custa aos proprietários” mantê-las, resume.
Outra visão da problemática tem António Frias Marques, presidente da Associação Nacional de Proprietários, que se foca nos bairros históricos de Lisboa e Porto. “As rendas estiveram congeladas – e continuam ainda parcialmente congeladas – durante dezenas e dezenas de anos”, diz, o que, na sua opinião, impediu os proprietários de fazerem obras, já que, ao mesmo tempo, os preços dos empreiteiros foram aumentando. “Quando, finalmente, os inquilinos de um prédio começam a morrer, o prédio fica vago. O passo seguinte seria arrendar as casas, mas o problema é que as casas estão num estado tal que não se arrendam a ninguém. E, entretanto, o senhorio está descapitalizado”, explica.
“No nosso país, o pilar do património na tributação sempre foi o mais fraco. Cobra-se muito pouco pelo património, ao contrário do que se faz no consumo e no rendimento”, defende Bingre do Amaral. Por isso, muitas vezes, os proprietários de casas, principalmente nos bairros históricos de Lisboa, mantêm-nas vazias por vários anos à espera que os preços aumentem para as venderem.
Opinião diferente tem Frias Marques, que alerta para a política do Estado perante um edifício degradado de propriedade privada. “O Estado aproveita e, quando o prédio fica vazio, cobra, passado um ano, o IMI a triplicar – apesar de ninguém querer viver numa casa naquele estado e de o senhorio não conseguir arrendar”, explica.
Há relatos de proprietários que fragilizam a estrutura de prédios e casas, destruindo, por exemplo, o telhado de forma parcial e partindo os vidros das janelas. A ideia é deixar a chuva e os pombos entrarem, degradando os imóveis que, com a passagem do tempo, podem tornar-se um perigo para a saúde e segurança públicas. Isto leva à demolição dos edifícios, para depois poderem vender o terreno ou construir novos imóveis no local.
Ausência de números
Ao que o i pôde apurar, não existem em Portugal dados atualizados sobre o número de casas vazias ou ocupadas. Rita Silva, dirigente da Associação Habita, considera que este vazio estatístico acontece por “nunca ter havido uma política de habitação pública de fundo, estruturada e integrada” – política em que a “monitorização e recolha de dados” seria um dos pilares, aponta. “Há falta de informação sobre muitas questões relacionadas com a habitação, como mercado, preços, despejos e casas vazias. Todas estas questões são nebulosas”, conclui.
Apesar do vazio estatístico, o i conseguiu obter junto do Instituto Nacional de Estatística os últimos dados disponíveis. Os censos de 2011 mostram que há 735 128 casas vazias no país, encontrando-se 184 909 destas em Lisboa.
Para Rita Silva, estes números não representam a realidade atual porque muitas das casas vazias nas principais cidades estão a deixar de o estar para passarem a ser ocupadas. “Houve até agora uma enorme reabilitação de casas para o luxo e o turismo”, complementa, numa dinâmica virada para “o mercado estrangeiro, investimento e turismo”, e não para uma política de habitação com preocupações sociais.
Mudanças à vista
Bingre do Amaral reforça também que o “panorama mudou muito desde 2014”, principalmente nas zonas urbanas, com os atrativos fiscais para cidadãos estrangeiros domiciliados no país, nomeadamente com os vistos gold e, mais recentemente, com o boom do alojamento local. Perspetiva semelhante tem Rita Silva: “Temos uma política pública que promove ativamente a especulação imobiliária”, diz, apontando baterias ao esquema dos vistos de residência: fazem com que o país atue como “uma espécie de paraíso fiscal” no que à política de habitação concerne.
Bingre do Amaral acrescenta que, se no início este fenómeno se limitava a Lisboa, agora também já se observa no Porto e em Coimbra. Apesar de “não ter estatísticas que o comprovem empiricamente”, o boom imobiliário tem consequências notórias, como estar a excluir as gerações com menos de 35/40 anos. Porquê? “Porque não só não lhes é facilmente concedido crédito pelos bancos como quem trabalha a recibos verdes dificilmente conseguirá uma hipoteca.”
Possíveis soluções
Quanto a eventuais estratégias para resolver o problema da habitação no país, Bingre do Amaral defende que o IMI devia ser usado como “instrumento de ordenamento do território”, para que deixe de compensar ter um imóvel vazio. “O tripé fiscal de tributação do património, dos rendimentos e do consumo está desequilibrado, sendo fraco no IMI e demasiado forte no IRS e no IVA”, diz o perito, que não tem dúvidas de que alterar a fiscalidade desbloquearia centenas de milhares de casas vazias que existem no país. Esta é a estratégia dos países mais desenvolvidos, refere o investigador.
Já Rita Silva defende a formação de uma política real de habitação para “devolver os direitos aos inquilinos”. Alterar a lei das rendas, travar os processos especulativos e regular o mercado são os passos necessários.
Para a dirigente associativa, não há falta de casas, mas sim uma má distribuição. “Não precisamos de mais construção. Temos mais casas que famílias”, sublinha. Rita Silva defende que as “câmaras municipais deviam aumentar o parque habitacional público por via do privado, com o usufruto do direito de preferência e até por expropriação”. Contudo, reconhece as dificuldades práticas com o atual quadro legal. “A legislação precisa de ser mudada”, conclui.
António Frias Marques concorda que existem casas a mais: “Temos dois milhões de casas a mais, em que não há ninguém para viver. Grosso modo, destes dois milhões há um milhão que é uma segunda habitação – casa de férias.” Para o presidente da associação dos proprietários, é necessário um debate profundo e sério entre os proprietários e o Estado. “É preciso que os proprietários se sentem com o Estado para se ver como se pode recuperar estas casas”, diz.
