A corrida ao financiamento bancário vai mesmo continuar. A maioria dos bancos já anteviram um aumento da procura de crédito à habitação e ao consumo até março deste ano, depois de já terem verificado esta tendência no final de 2017, segundo o Inquérito sobre o Mercado de Crédito do Banco de Portugal (BdP). E a opinião é unânime junto dos vários responsáveis no mercado: a procura de casas para comprar vai continuar a aumentar, acompanhada pelo aumento do preço dos imóveis. A perspetiva é que os valores mantenham uma tendência de subida nos próximos cinco anos.
Os mediadores e promotores imobiliários preveem uma subida média anual de 6% e apontam a escassez de oferta face a uma procura crescente como o principal fator para a limitação da atividade transacional e para a pressão sobre a subida de preços. O alerta é feito por um estudo da Confidencial Imobiliário (Ci).
Alterações Mas se está a pensar em pedir um empréstimo para comprar casa, tenha atenção às novas regras, em vigor desde 1 de janeiro. Uma das principais alterações diz respeito à possibilidade de os consumidores passarem a ter um prazo de reflexão de sete dias após receberem proposta de crédito. A ideia é simples: permitir aos clientes ponderar sobre as suas condições. Isso significa que, neste prazo, o contrato não pode ser celebrado.
Além disso, as condições que constam da ficha de informação normalizada europeia (FINE) – antiga ficha de informação normalizada, que é entregue aos clientes com as condições do crédito à habitação e no início do ano adotou um formato comum nos diferentes países europeu – passaram a ter validade mínima de 30 dias. O documento passou ainda a apresentar, de forma destacada, o montante do empréstimo e o total a reembolsar.
Já a taxa anual efetiva (TAE) deu lugar à taxa anual de encargos efetiva global (TAEG), que reflete de forma mais abrangente o custo total do empréstimo, incluindo os seguros necessários à sua contratação. Também com as novas regras desapareceu a taxa anual efetiva revista (TAER), que incluía os encargos decorrentes da subscrição de outros produtos bancários, contratados em troca de uma redução do spread. Com a TAEG, estes custos deixaram de ser contabilizados, exceto quando se trata de seguros contratados na mesma instituição bancária.
A antiga FIN incluía, para além do plano financeiro do empréstimo, simulações para aumentos de 1% e 2% na taxa anual nominal (TAN). A partir de agora, a FINE apresenta um cenário que considera o valor mais elevado da TAN dos últimos 20 anos, sem o efeito de redução no spread através da venda cruzada de produtos.
Estas medidas tornaram mais rigorosa a avaliação que as instituições têm de fazer da adequação dos produtos às necessidades dos clientes, bem como da sua capacidade para pagar o empréstimo.
Regulador aperta cerco Também o Banco de Portugal (BdP) promete estar mais vigilante na concessão de crédito de modo a evitar situações de excesso como as que ocorreram no passado. O regulador recomenda que não sejam financiados mais que 90% do valor do imóvel e que a taxa de esforço seja limitada a 50% dos encargos suportados com créditos, incorporando já um cenário de subida dos juros ao longo do contrato e a perda de rendimento na reforma.
A entidade liderada por Carlos Costa pretende, desta forma, que a taxa de esforço contabilizada nos novos financiamentos incorpore um cenário de subida de taxas de juro durante o prazo do empréstimo, bem como a perda de rendimento para mutuários com mais de 70 anos durante a existência do crédito. Tudo somado, a taxa de esforço entre o rendimento e as prestações suportadas com empréstimos não deverá ultrapassar os 50%.
No entanto, estas medidas têm a forma de recomendação e aplicam-se a contratos celebrados a partir de 1 de julho. E caso não cumpram as medidas, os bancos terão de o justificar ao Banco de Portugal.
O regulador quer ainda limitar a maturidade dos empréstimos. Ainda que estipule como prazo máximo para o crédito à habitação uma maturidade de 40 anos, o regulador adianta que gostaria que o prazo médio nas novas operações baixasse para 30 anos até ao final de 2022.
Outra das recomendações diz respeito às situações em que existe um período de carência de juros e capital. A entidade desaconselha a implementação destas situações de exceção, adiantando que “os contratos de crédito devem ter pagamentos regulares de juros e capital”.
• A forma mais fácil de reduzir os encargos mensais com o empréstimo, mas está dependente da idade do cliente.
• Conte sempre com o pagamento de mais juros.
Pedir período de carência
• Nesse período pagará apenas os juros relativos ao capital em dívida. Para uma família com um crédito no valor de 100 mil euros a pagar em 20 anos, com uma TAN de 2,247% e que tenha hoje uma prestação de 517 euros, se optar por pedir a carência de capital durante cinco anos, a prestação baixará para os 187,25 euros. Mas, terminado esse prazo, a prestação agravar-se-á para os 654,95 euros.
Consolidar créditos
• Permite reduzir o valor a pagar todos os meses, mas alguns especialistas dizem que este não deve ser o primeiro passo a dar e só deve ser visto como último recurso.
