A Fundação Francisco Manuel dos Santos publicou recentemente um estudo denominado A crise da habitação nas grandes cidades, onde procura analisar as causas da crise na habitação. O simples lançamento deste estudo é muito meritório, uma vez que é a primeira vez que alguém procura estudar seriamente as razões do problema da habitação. Na verdade, infelizmente aquilo a que temos assistido no sector da habitação, desde o primeiro Governo de António Costa, é ao sucessivo lançamento de leis-cartaz demagógicas, feitas sem qualquer estudo prévio, as quais em muito têm contribuído para o agravar da crise na habitação.
Efectivamente, esta conclusão resulta claramente do estudo, o qual refere na pág. 21: «A evolução recente dos preços das casas em Portugal resulta particularmente do efeito da pressão da procura por habitação e de uma relativamente fraca dinâmica da oferta de casas». Segundo o estudo «para esta dinâmica contribuem igualmente os custos de construção, de materiais e de mão de obra, o enquadramento regulatório do arrendamento e da construção, a evolução da rendibilidade e segurança de investimentos, bem como o sistema tributário associado. De acordo com o INE, entre 2013 e 2022 construíram-se cerca de 150.000 alojamentos – o que contrasta com os cerca de 630 mil alojamentos na década precedente».
Uma das principais razões para a falta de investimento na habitação nesta década resulta efectivamente do sistema tributário. E neste caso o principal factor de distorção reside no adicional ao IMI, o denominado imposto Mortágua, lançado por iniciativa da deputada Mariana Mortágua, que dizia em Setembro de 2016: «Temos de perder a vergonha de ir buscar dinheiro a quem está a acumular». E assim lançaram um imposto ideológico que só incide sobre prédios de habitação, levando a que, por exemplo, um prédio degradado com rendas congeladas pague esse imposto colossal, mas uma faraónica sede de um Banco nada pague. O resultado é que hoje os particulares preferem investir em imóveis comerciais, fugindo dos imóveis habitacionais. No entanto, o Bloco de Esquerda continua a verter lágrimas de crocodilo sobre a crise na habitação, em vez de tomar a única medida séria e eficaz para resolver o problema, que era propor a revogação desse absurdo imposto Mortágua, que só por razões ideológicas foi lançado.
A outra causa principal da crise na habitação resulta do enquadramento regulatório do arrendamento. Na verdade, o Governo, exclusivamente por razões ideológicas, tem adoptado sucessivas medidas legislativas contra os senhorios, levando a que os mesmos hoje não tenham a suficiente confiança para colocar as suas casas no mercado de arrendamento. O estudo refere-o expressamente na pág. 23: «O quadro legal passa por frequentes alterações ao longo do tempo e pode ser pouco claro para investidores. A falta de confiança resultante dessa instabilidade afasta potenciais investidores, especialmente seguradoras e fundos de pensões, que necessitam de previsibilidade para garantir o retorno dos seus investimentos a longo prazo».
Um bom exemplo do carácter errático das políticas deste Governo resultou do estabelecimento de um tecto de 2% às rendas em 2023, impedindo que elas subissem 5,43%, quebrando o princípio, que vigorava desde 1985, de actualização anual das rendas com base na inflação, a qual já foi muito superior em vários anos. Mas, talvez por não ter em relação aos Bancos o mesmo ódio ideológico que tem em relação aos proprietários de imóveis, o Governo nada fez para travar o aumento da prestação do crédito à habitação, que já subiu 77% nos créditos a 30 anos e 49% nos créditos a 20 anos (dados do Expresso-Economia 28.7.2023). Com este custo do crédito à habitação, o normal seria que o arrendamento fosse uma boa alternativa às famílias. Mas o Governo faz tudo para o desincentivar, tendo o Parlamento aprovado no pacote Mais Habitação um tecto às rendas de futuros contratos e o congelamento eterno dos contratos antigos. Com isto a crise habitacional só se pode agravar, uma vez que ninguém irá celebrar arrendamentos com um tecto às rendas e com o risco de ficar com rendas congeladas até à eternidade.
O Presidente da República já qualificou o pacote Mais Habitação como uma lei-cartaz. Era bom que fosse consequente com essas declarações e não a promulgasse. Portugal não precisa no sector da habitação de leis-cartaz demagógicas, que só agravam o sério problema que este Governo criou. Precisa de medidas pragmáticas capazes de voltar a devolver confiança ao mercado. E estas passam inevitavelmente pela extinção do adicional ao IMI e pelo regresso da liberdade contratual ao arrendamento.
