Apesar das consequências que a pandemia trouxe para a economia, 2020 foi mesmo o terceiro melhor ano de sempre do mercado imobiliário: foram investidos 24 mil milhões de euros em compra e habitação e 1,6 mil milhões em imobiliário comercial (imóveis de escritórios, retalho, industrial e logística, hotelaria, bem como os segmentos alternativos), informa a consultora JLL.
“O ano começou a todo o gás nos diferentes segmentos do mercado e, não fosse a proliferação da COVID-19, 2020 teria sido o melhor ano de sempre para este setor, quebrando novos recordes”, aponta o diretor geral da JLL, Pedro Lencastre, citado em comunicado, acrescentando que “Portugal sai bem posicionado da pandemia face a outros congéneres europeus, mantendo, além disso, os seus atrativos intactos”.
Devido ao contexto pandémico, “depois de um 2º trimestre de pânico num quadro de absoluto desconhecimento, o 3º trimestre foi trazendo normalidade ao setor, com as transações a acontecerem, e o 4º trimestre foi já marcado por uma maior confiança e o regresso de muitos investidores ao ativo, também porque a vacina deixou de ser uma miragem para passar a ser uma realidade”, completou.
Vamos então aos números: no ano passado, foram transacionados 25,1 mil milhões de euros em imobiliário residencial e 3,240 mil milhões em comercial; em 2018 foram investidos 24,1 mil milhões de euros em imobiliário residencial e 3,356 mil milhões de euros em comercial.
Apesar de ficar em terceiro lugar no melhor ano de sempre no setor, 2020 teve mesmo o melhor trimestre de sempre em “unidades vendidas e em valor”, diz Patrícia Barão, Head of Residential da JLL. Apesar de ter sido um arranque “muito promissor”, o confinamento imposto no 2º trimestre fez o mercado abrandar em cerca de 20% em comparação com o mesmo período de 2019. “A partir do verão voltámos a sentir um aumento de procura e, desde então, nota-se um regresso paulatino do mercado, inclusive do segmento internacional. As vendas a estrangeiros continuam muito ativas, com uma procura especialmente ativa por negócios de Golden Visa”, explica a responsável.
O imobiliário comercial
No que ao imobiliário comercial diz respeito, os espaços de escritório continuaram a atrair investidores em Lisboa e no Porto em 2020, mas houve uma redução na ocupação: a absorção reflete uma redução de 25% face ao ano anterior, com previsões de atingir os 120.000 a 125.000 m2 em Lisboa.
A redução deve-se, por exemplo, ao teletrabalho, muitas empresas escolheram “libertar parte do seu espaço”, segundo Mariana Rosa, Head of Office/Logistics Agency & Transaction Management, da JLL. No entanto, “há já muitas empresas que estão a redesenhar os seus espaços, adaptando-os à nova realidade do teletrabalho, reconvertendo áreas individuais em áreas sociais e colaborativas”.
Por outro lado, devido ao “aumento expressivo da procura devido ao boom do e-commerce durante a pandemia”, o segmento de indústria e logística atraiu “novos player e novos negócios, fazendo aumentar a necessidade de novas unidades de armazenamento, especialmente as chamadas “last-mile”, ou seja, mais perto dos pontos de venda. Mas estes espaços têm um problema: há pouca oferta de instalações modernas de qualidade, algo que se vai corrigindo. “Os investidores estão muito atentos a este segmento e perspetiva-se que a atual escassez de instalações modernas de qualidade venha a ser colmatada com o arranque de projetos em pipeline, que só na área metropolitana de Lisboa se estima ser de 340.500 m2 nos próximos anos”, explica Mariana Rosa, citada na mesma nota da JLL.
No mercado imobiliário, este ano, os espaços de retalho foram os mais afetados pela pandemia: houve uma redução de 5% a 10% nas rendas prime no primeiro trimestre. E porquê? Como é de esperar, “o retalho sofreu muito pela diminuição de vendas devido ao confinamento imposto aos portugueses e à falta de turistas a visitar o país”, com a restauração a ser uma das áreas mais afetadas, diz Patrícia Araújo, Head of Retail da JLL.
No entanto, setores como o de decoração, bricolage e o desportivo “beneficiaram das tendências que nasceram do lockdown” e “há também uma nota positiva para o comércio de conveniência e de proximidade”.
No que concerne aos centros comerciais, os espaços “sofreram mais no início da pandemia devido à desconfiança do consumidor em frequentar espaços fechados, mas têm tido cada vez mais afluência, uma vez que a ida ao centro comercial se mostrou bastante segura”.
Mas a procura por espaços de retalho está já a conhecer melhor dias, uma vez que de setembro para cá já se observa “uma atividade mais positiva quer pelas perspetivas relativamente à vacina quer pela proximidade do Natal”, adianta Patrícia Araújo.
A pandemia trouxe também uma menor confiança aos promotores imobiliários, devido ao “comportamento dos preços e das rendas, além de uma maior dilatação dos prazos de licenciamento, o que afastou temporariamente alguns investidores do mercado de promoção imobiliária”, diz Gonçalo Santos, Head of Development da JLL, acrescentando que a situação “amenizou no último trimestre do ano, com a aceleração das decisões dos compradores de produto final face ao anúncio da vacina, e um consequente aumento da confiança dos investidores”.
E o que pode esperar o mercado imobiliário em 2021?
Para o diretor geral da JLL, Portugal tem um “imobiliário muito bem cotado, com um bom potencial de valorização e oportunidades muito interessantes em setores que noutros países já estão aquecidos, mas que aqui estão a dar os primeiros passos”. Por isso, Pedro Lencastre, mostra-se otimista, apontando que 2021 vai ser um ano “muito dinâmico” por existir “muita liquidez no mercado e, além dos investidores tradicionalmente interessados em imobiliário, as baixas taxas de juro vão direcionar novo capital para este segmento”.
Na habitação, “estão a emergir projetos para novas ocupações como as residências seniores ou de estudantes, onde o arrendamento é o segmento alvo de investimento institucional” e no imobiliário comercial, “setores como os escritórios e o retalho, especialmente, estão num momento de grande transformação”. Para Pedro Lencastre, estes imóveis vão ter de reinventar para fornecer “mais conveniência aos seus utilizadores”.
Para 2021 afiguram-se ainda desafios semelhantes aos de anos passados neste mercado: para o diretor da JLL é preciso “resolver os atrasos nos processos de licenciamento e rever a estratégia para os Vistos Gold, que podem voltar a ser um catalisador importante para a retoma económica do país”, uma vez que “manter as alterações recentemente anunciadas pelo governo a este regime é uma ameaça para o setor imobiliário”.
“Temos de dar condições de estabilidade e atratividade para que o capital estrangeiro continue a vir para o nosso imobiliário, por um lado, e para que os operadores já presentes no mercado continuem a investir em novos projetos, por outro. Isso são condições essenciais para a retoma pós-pandemia”, completa.
