A partir de abril, o Banco de Portugal volta a apertar as regras do crédito à habitação. Conclusão: quem estiver a pensar em contrair um empréstimo prepare-se para pagar uma prestação mais cara na ordem dos 12% devido à redução do prazo do crédito. O alerta é da análise da BA&N RESEARCH UNIT. A somar a isto há que contar ainda com a subida dos juros e do preço das casas.
Em causa está a recomendação da entidade liderada por Mário Centeno, que impõe novos limites à maturidade máxima dos novos créditos à habitação em função da idade. Para clientes com idade superior a 35 anos a maturidade do crédito deve ser no máximo de 35 anos. Para clientes bancários com idade superior a 30 anos e inferior ou igual a 35 anos, a duração máxima do crédito deve ser de 37 anos. Já os créditos até 40 anos passam a ser possíveis para quem tenha idade inferior ou igual a 30 anos.
Mas a BA&N lembra que “para quem tem idade até ou igual a 30 anos não muda praticamente nada”, uma vez que entende que o travão do Banco de Portugal terá um efeito prático nulo. Mas deixa um alerta: “Não serão muitos aqueles que continuarão a beneficiar deste prazo mais longo para pagar o empréstimo bancário tendo em conta que poucos são os jovens que conseguem sair da casa dos pais até esta idade”, lembrando que “em média, os jovens portugueses são dos que demoram mais tempo a ganhar independência, conseguindo-a aos 30 anos, segundo o Eurostat”. Já a média na União Europeia é de 26,4 anos.
E faz as contas. Para um crédito de 100 mil euros ao qual tenha sido atribuído um spread de 1,2% – margem habitual, apesar de vários bancos apresentarem valores mínimos de 1%) – que esteja indexado à Euribor a 12 meses (que está em -0,25%, em média, em março), a prestação a pagar por quem tem idade até ou igual a 30 anos é de 250,50 euros. Mas no caso de ter uma idade superior, até 35 anos, o mesmo financiamento implica um encargo mensal com a prestação da casa de 267,21 euros. São mais 16,71 euros por mês, 200,54 euros ao final de um ano.
“A fatura ao final de cada mês fica ainda mais pesada no caso de clientes que tenham uma idade superior a 35 anos – note-se que a regra do Banco de Portugal prevê que no caso de empréstimos com dois mutuários se considere sempre a idade do mais velho -–, que vê a maturidade do empréstimo reduzida para 35 anos. Ou seja, no limite o financiamento só estará ativo até completar os 70 anos, alguns anos depois de chegar à idade legal para ter direito à reforma por velhice”, diz o documento.
A juntar aos prazos mais curtos, que fazem aumentar a mensalidade do crédito, às taxas de mercado a subir, que agravam os encargos mensais com o financiamento, há o facto de os preços das casas continuarem a aumentar, levando a que os montantes que os compradores necessitam de contratar junto da banca sejam cada vez mais altos – ascendeu a 120 389 euros no final de 2021. “E quanto maior o montante em dívida, maior é o valor a pagar ao final do mês ao banco”, refere o documento.
Esta não é a primeira alteração que o regulador faz na concessão do crédito à habitação. Desde 2018, já foram estabelecidos limites à taxa de esforço, sendo definido que as famílias apenas podem gastar metade do seu rendimento com empréstimos, limites ao valor do crédito face ao imóvel dado em garantia – o rácio deve ter um limite de 90% em créditos para habitação própria e permanente) e limites à maturidade dos empréstimos, apontando para um máximo de 40 anos.
Menos a pagar
Mas nem tudo são más notícias. Se, por um lado, este travão nos prazos agrava as prestações mensais, por outro lado, acabará por reduzir o valor total a pagar pelo financiamento já que a amortização será mais célere. “Terá também a mais-valia de permitir poupanças em custos associados ao financiamento para a compra de casa, nomeadamente os encargos com os seguros obrigatórios – de vida e do próprio imóvel – , mas também reduz a despesa total com as comissões destes empréstimos”, acrescentando que é “especialmente impactante num momento em que se começa a assistir à normalização das taxas de juro, após anos marcados por uma política monetária extremamente acomodatícia por parte do Banco Central Europeu (BCE)”.
Recorde-se que os juros na Zona Euro ainda não foram revistos, mantendo-se a taxa diretora do BCE em 0%, mas com a inflação a disparar, é de esperar que Christine Lagarde acabe por seguir o exemplo de outros bancos centrais, nomeadamente a Reserva Federal norte-americana (Fed) dos EUA, embora com um ritmo de subida de taxas mais pausado por causa do impacto que a guerra na Europa terá no crescimento da economia da região. “Ainda assim, no mercado já se perspetivam subidas de juros, facto que tem levado as Euribor, os principais indexantes dos contratos de crédito para a casa em Portugal, a subirem”.
Uma notícia também penalizadora para quem já quem contraiu um empréstimo para compra a casa. Tal como i avançou esta terça-feira, Natália Nunes, responsável pelo Gabinete de Proteção Financeira da Deco, garantiu que “essa é uma preocupação que temos desde o início do ano. Temos vindo a alertar os consumidores para a necessidade de irem acomodando os seus orçamentos familiares para o caso de virem a ser confrontados com a alteração das taxas de juro, uma vez que, poderá ter algum impacto na prestação a pagar ao banco no final do mês”.
A opinião é partilhada por Eduardo Silva, diretor-geral da XTB Portugal. “Qualquer subida na taxa de juro será sempre gradual e resulta na perda de poder de compra para o agregado familiar. Claro que num ambiente de inflação a subir de forma substancial parece que estamos perante um cenário absolutamente dramático, no entanto, na realidade os juros continuam muito baixos. Mas existe a noção de que os países, empresas e famílias estão sobre-endividados”.
