Comprar ou arrendar casa? A resposta não é fácil, tendo em conta os preços que continuam a ser praticados no mercado imobiliário, principalmente nas grandes cidades. De acordo com os últimos dados do Instituto Nacionalista de Estatística (INE), a renda mediana dos novos contratos de arrendamento aumentou 10,6% no quarto trimestre de 2022, para 6,91 euros por metro quadrado, registando a variação homóloga mais elevada desde o segundo trimestre de 2021.
Segundo os dados do mesmo organismo, de outubro a dezembro do ano passado foram celebrados 22 628 novos contratos de arrendamento, menos 3,3% do que no mesmo trimestre de 2021. Já em cadeia, face ao trimestre anterior, a renda mediana do último trimestre de 2022 aumentou 5,3%.
Por seu lado, o valor que os bancos avaliam as casas antes de concederem financiamento caiu 0,5% em fevereiro, para 1478 euros por metro quadrado, segundo os últimos dados revelados pelo Instituto Nacional de Estatística. Aliás, o valor mediano de avaliação bancária já não caía em cadeia desde outubro do ano passado.
A somar a estes valores há que contar ainda com a subida de juros que não pára de aumentar e que afeta tanto quem já contraiu um crédito à habitação ou para quem está a pensar em pedir um empréstimo.
A taxa de juro média dos novos empréstimos à habitação concedidos com taxa variável em fevereiro, onde se incluem as renegociações que não resultaram de incumprimento, foi de 3,56% (3,37% em janeiro) e “tem vindo a aproximar-se da taxa de juro média dos novos empréstimos a taxa fixa, que se manteve em 4,20%”, revelou o Banco de Portugal.
Nesse período, os bancos concederam 1351 milhões em novos empréstimos para habitação às famílias no segundo mês do ano, uma descida face aos 1386 milhões em janeiro. Deste montante 88% foi para habitação própria permanente, 7% para habitação secundária e 5% para obras.
O BdP tem vindo, no entanto, a desenhar um conjunto de recomendações macroprudenciais dirigidas aos novos créditos habitação e ao consumo, que visam “aumentar a resiliência das famílias e do setor financeiro a choques adversos”, mitigando riscos de incumprimento.
A ter em conta
Apesar de os valores variarem de região para região, há um traço comum: no final do mês, mesmo contando com os custos dos impostos, seguros, comissões e juros associados aos empréstimos junto da banca, arrendar custa geralmente sempre mais do que comprar. E, a par do valor, há que contar também com a questão psicológica.
Muitos portugueses valorizam a segurança da compra: findo o contrato de crédito, há a garantia de que a casa passa para as suas mãos. Já no arrendamento, apesar dos direitos de renovação, o inquilino pode, um dia, ser convidado a sair pelo senhorio. Além disso, por mais rendas que pague, nunca será proprietário do imóvel.
E há vários fatores a ter em consideração. Por exemplo, o arrendamento pode ser a solução ideal para quem está em início de carreira e que pretende sair de casa dos pais ou não tem rendimentos para comprar. Também a mobilidade é apontada como uma das vantagens desta opção. Ou seja, ela permite mudar de casa com facilidade dada a duração dos contratos, e não precisa de esperar por um bom negócio para vender, como ocorre com os proprietários.
Há outros critérios a ter em conta para tomar a melhor decisão. No caso do arrendamento, precisa de pagar a renda mensalmente – inicialmente, terá de pagar uma renda como adiantamento, que serve de caução – e o valor das obras, consoante o que for acordado com o senhorio. Já no caso da compra terá, na maioria dos casos, de recorrer a um empréstimo bancário, uma vez que, as instituições financeiras não concedem empréstimos pelo valor total de compra ou avaliação.
Prós e contras a ter em conta
Compra
• No fim do empréstimo, a casa é sua
• Pode fazer obras sempre que desejar
• Nalguns casos, a prestação a pagar ao banco é mais baixa que o valor da renda
• Ao contrário do que acontecia, o banco deixou de emprestar o valor a 100%. Agora, ele ronda os 80%
• Conte com valores extra, tanto na compra como
em encargos anuais
Arrendamento
• Precisa de pagar apenas as rendas. No momento da entrada terá de pagar uma caução
• Mobilidade facilitada
• Pode ser convidado a sair a qualquer momento
• Precisa de autorização do senhorio para fazer obras
• Nunca será dono do imóvel
Arrendamento. Direitos e deveres das duas partes
Os inquilinos são obrigados a pagar as despesas de condomínio?
Só terão de pagar a renda – atualizada todos os anos. As despesas como quotas de condomínio e obras de manutenção são da responsabilidade do senhorio. Mas o contrato a celebrar pode prever exceções.
O inquilino quer sair da casa. É possível terminar o contrato antes do prazo?
É, desde que tenham decorrido pelo menos seis meses de contrato. Deverá também comunicar ao senhorio, por escrito, com 120 dias de antecedência. Se sair antes, terá de pagar as rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta.
Quais são as obrigações do proprietário?
Deve executar as obras de conservação necessárias, exceto se o contrato disser o contrário.
O arrendamento pode transmitir-se a outra pessoa?
O arrendamento mantém-se para além da morte do arrendatário, devendo esta situação ser comunicada ao senhorio, por carta registada e com aviso de receção. A falta de comunicação obriga a pessoa que tem direito à transmissão a indemnizar o senhorio por danos decorrentes da omissão. Em caso de divórcio ou separação de pessoas e bens, se o arrendamento incidir sobre a casa de morada da família, o seu destino pode ser decidido por acordo entre os cônjuges ou pelo tribunal.
Qual a duração de um contrato?
As partes podem estipular um prazo certo que pode ser renovado anualmente ou poderá atingir prazos de cinco ou dez anos.
Compra. Cuidados na escolha do empréstimo
Que cuidados devo ter na escolha do banco?
Em primeiro lugar, deve contactar o seu banco: faça valer a sua posição e negoceie. Deve ainda fazer várias simulações para diferentes prazos. Tenha sempre em conta as condições de financiamento, as comissões, os seguros e os impostos legais. Além da simulação para uma subida de 1% e 2% da taxa de juro, peça também cálculos para subidas na ordem dos 3% ou 4%. Deste modo fica com uma ideia do pior cenário possível. Se concluir que o esforço para suportar a prestação é considerável, faça nova simulação para um prazo mais alargado. Contudo, quanto mais longo for o prazo, mais caro fica o empréstimo.
Quais são os principais encargos?
Prepare-se para uma série de encargos iniciais, que variam de banco para banco. É o caso de comissões de análise ou de estudo e de abertura de processo (a terminologia varia). Muitas vezes, estas comissões incluem despesas de avaliação. O banco exige sempre um relatório com a avaliação do imóvel, realizado por um técnico. Conte também com o pagamento do imposto municipal sobre imóveis (IMI) e o imposto municipal sobre transmissões onerosas de imóveis (IMT). Outras despesas a ter em consideração dizem respeito aos trabalhos de solicitadoria que muitas vezes são disponibilizados pelos bancos, por exemplo, procedimentos burocráticos na conservatória do Registo Predial, serviço de Finanças e cartórios, entre outros.
Quais os seguros exigidos?
Precisa de subscrever um seguro de vida, que inclui coberturas de morte e invalidez, com capital idêntico ao valor do empréstimo, para garantir a liquidação da dívida caso o titular fique incapacitado para trabalhar ou venha a falecer. Precisa também de um seguro multirriscos habitação.
