A crise da habitação resulta do aumento da procura. O turismo e os residentes estrangeiros, menos condicionados pelo preço, pressionam um bem escasso.
Além disso, verifica-se uma crescente atratividade das áreas metropolitanas por comparação com os territórios de baixa densidade. Trata-se de uma questão contemporânea, comum a todos os países desenvolvidos: as cidades têm uma maior atratividade porque concentram os serviços públicos e o emprego qualificado.
As transformações sociais também têm impacto porque temos mais famílias monoparentais, aumentando a procura de habitação per capita.
Todos estes fatores exponenciam a procura, esgotando o stock disponível, pressionando o preço e reduzindo a mobilidade das famílias. A somar a isto, o poder de compra dos portugueses estagnou enquanto o custo da construção cresceu devido à inflação e a regras urbanísticas absurdas, que contribuem para onerar a produção de nova habitação que é muito menor do que há 20 anos.
Há, a montante, um problema incontornável e uma verdade inconveniente. Segundo o Eurostat, a taxa de risco de pobreza ou em Portugal foi de 22,4% em 2021, enquanto o stock de habitação pública, que não segue as regras de mercado, é inferior a 3%. Não se podendo fazer uma extrapolação, resulta evidente que este desequilíbrio impede que o direito a habitação seja garantido a uma franja relevante da população.
Ora, não é exequível que esse desequilíbrio seja colmatado com investimento público. Para concluir nova habitação pública são necessários, pelo menos, cinco anos. Por isso, as políticas públicas devem servir para mobilizar o investimento privado, impulsionando a reabilitação e a nova construção, incentivando os proprietários a arrendarem os seus ativos.
Infelizmente, por uma combinação de ideologia e incapacidade, tudo tem sido feito para desinteressar os privados. A política fiscal é errática, congelaram-se as rendas subvertendo as regras de mercado, passou-se aos senhorios o risco de incumprimento pelos inquilinos.
Na impossibilidade de reforçar significativamente o parque habitacional público e em vez de promover o aumento da oferta, o que os governos tentam fazer é reduzir a procura – com medidas de contenção do AL e o fim dos benefícios a residentes não habituais – e controlar administrativamente o preço das rendas.
Sucede que as externalidades negativas de uma redução marginal da procura imposta por decreto são maiores do que os eventuais benefícios, servindo apenas o objetivo político de tentar apaziguar a contestação.
Como os investidores privados – pequenos ou grandes – são mais eficientes nos prazos e no custo da construção, é urgente mobilizá-los, reduzindo a incerteza que agrava o preço da habitação, majorando os índices de construção com contrapartidas que incrementem a oferta e tornem as casas mais acessíveis, reforçando os apoios às rendas para os mais carenciados, promovendo os modelos cooperativos.
Promover uma aliança de longo prazo entre senhorios e inquilinos, de acordo com um enquadramento legal que garante que o Estado intervém nas falhas de mercado pode não ser útil para a demagogia esquerdista, mas é uma questão de bom senso e será, mais tarde ou mais cedo, uma inevitabilidade política.
