Os preços das casas têm aumentado nos últimos anos e não se prevê que desçam. São más notícias para quem quer comprar casa. O nosso jornal tentou perceber junto das medidoras o que se pode esperar para 2024 no que diz respeito aos preços.
“O preço médio dos imóveis vendidos na ERA continua a aumentar, apesar de estar a desacelerar. Em 2023, o crescimento verificado foi de +1% (172.437 euros em 2023 vs 170.375 euros em 2022)”, começa por explicar o CEO da ERA Portugal, Rui Torgal. E atira: “Julgo ser inevitável uma subida dos preços médios de venda e arrendamento, embora mais suave, no mercado português ao longo de 2024”, detalhando que “o problema estrutural que temos na habitação há décadas continuará por resolver, já que a oferta disponível ficará muito aquém da procura”.
Ainda sobre as perspetivas para este ano, Ricardo Sousa, CEO da Century21 Portugal, diz que “considerando o expressivo desequilíbrio entre a oferta e a procura, que persiste e, inclusive, se intensifica, não prevejo mudanças substanciais nos preços das casas nos próximos meses”.
O responsável adianta que a procura por habitação “tende a manter-se ativa, impulsionada pela estabilidade nos índices de emprego e de financiamento bancário”. Só que, adianta, “a disponibilidade de habitações, principalmente no setor médio e médio-baixo, não será suficiente para atender às exigências do mercado, o que continuará a sustentar os atuais patamares de preços no mercado imobiliário”.
Do lado da Remax, a CEO, Beatriz Rubio, diz que “podemos esperar uma estabilização geral dos preços” este ano, “com recuos em muitos mais concelhos e subidas menos acentuadas noutros, sendo que a nível geral aponta-se uma estabilização dos preços”. Ao nosso jornal, a responsável diz ainda que, na segunda metade do ano, “eventualmente, no último trimestre, poderemos ter uma maior pressão sobre os preços, caso ocorra uma descida das taxas de juro que impacte significativamente na procura”.
E o contexto macroeconómico?
É inevitável dizer que a conjuntura económica afetou parte de 2023. O importante será saber se essa tendência se manterá este ano. Rui Torgal destaca 2022 como o melhor ano de sempre para o setor em geral, e para a ERA em particular. “Os dados do 4º trimestre desse período já refletiam o impacto do aumento das taxas de juro e da inflação”. É certo, para o CEO da ERA, que esta conjuntura “trouxe um abrandamento natural ao setor, comprovado pelos mais recentes dados que dão conta de um recuo de 17% no número total de casas vendidas em 2023”. No entanto, o segundo semestre do ano “já deu sinais de uma retoma da confiança”. “Num contexto económico mais incerto como o atual, estou convicto que poderemos vir a assistir em 2024 a duas velocidades no mercado imobiliário”, adianta Rui Torgal, detalhando que o primeiro semestre será “com um ritmo mais lento, marcado por uma ligeira diminuição na procura e um natural aumento dos tempos médios de venda devido a maiores dificuldades na concessão dos créditos à habitação”. Ou seja: “Creio que neste período ainda prevalecerá o princípio da prudência”. Já para o segundo semestre, o responsável antecipa “a retoma da confiança e maior dinamismo no mercado fruto da previsão da descida dos juros e decréscimo da inflação”. Sobre este assunto, finaliza: “Concretamente em relação aos preços das casas, perspetivo um ano de alguns ajustes, mas creio que será inevitável que continuem a aumentar, embora a um ritmo mais moderado”.
Já Ricardo Sousa antevê que a correção do número de transações “ainda será evidente nos primeiros quatro meses do ano, resultante da instabilidade política em Portugal”. Mas a tendência deve estabilizar e inverter-se ao longo do ano, “impulsionada pela descida das Euribor, observada desde novembro de 2023, e pelas perspetivas de diminuição das taxas de juro pelo BCE”.
No que diz respeito aos preços, o CEO da Century21 diz que “os nossos indicadores levam-nos a projetar uma estabilização, portanto, não são esperadas descidas. No entanto, é fundamental permanecermos atentos à evolução do mercado de trabalho em Portugal e aos fatores geopolíticos internacionais, pois são variáveis que podem alterar rapidamente as tendências do mercado residencial e da economia portuguesa”.
Por sua vez, Beatriz Rubio não tem dúvidas de que a conjuntura económica vai continuar a afetar 2024. Como? “Podemos esperar uma evolução mais reticente no primeiro trimestre do ano, expectante face aos resultados das eleições legislativas de março, e mais positiva nos meses seguintes com o fim de algumas indefinições e incertezas”. Mas não só em Portugal. “Mesmo a nível europeu, as perspetivas apontam para um leve crescimento do PIB que não deverá ultrapassar o 1%”, detalha a responsável, lembrando que se aguardam as descidas das taxas de juro mais para meados do ano, “o que estimulará a procura e, com isso, o próprio mercado por um lado, mas por outro poderá voltar a pressionar os preços praticados”. Na sua opinião, o final de 2024 será marcado pelas eleições norte-americanas, cujo resultado final definirá grandemente os mercados internacionais, “sobretudo em economias muito abertas ao exterior como a portuguesa. Tudo isto, claro, se não ocorreram mais factos relevantes na geopolítica mundial, como o conflito armado na Ucrânia que marcou o ano de 2022 e o mais recente conflito no médio-oriente iniciado no último trimestre de 2023”.
E as taxas de juro?
O Banco Central Europeu tem mantido as taxas de juro e, segundo a presidente, Christine Lagarde, é “provável” que desçam no verão. Bons indicadores para o imobiliário? O CEO da ERA diz encarar essa possibilidade “com bastante expectativa e como um passo necessário este ano”, defendendo que “representará um alívio muito importante nos encargos mensais das famílias e, consequentemente, contribuirá diretamente para um crescimento do poder de compra”.
Rui Torgal adianta que “as subidas consecutivas das taxas de juro são um dos principais fatores responsáveis pelo arrefecimento generalizado do setor” e está convicto de que a eventual redução destas “trará novamente a confiança e o dinamismo que caracterizaram o mercado num passado recente”.
Mas Ricardo Sousa defende que “as taxas juro irão manter-se acima dos 3,5% por bastante tempo”, acrescentando que “o positivo é que estamos atualmente a calcular quando começam a baixar e a que ritmo o BCE irá começar a realizar os cortes nas taxas de referência”. E deixa valores: “Os mercados, como podemos verificar nos valores de referência das Euribor, já estão a antecipar as descidas desde novembro de 2023. Nos 6 e 12 meses após o pico nos 4,2%, já estão ambas abaixo dos 4%”.
Já Beatriz Rubio não tem dúvidas de que “as taxas de juro têm um elevado impacto no mercado imobiliário, até porque uma parte substancial deste baseia-se na aquisição de crédito para a compra de uma habitação”. Ora, taxas de juro mais elevadas “implicam, como bem se viu em 2023, uma redução da procura e, consequentemente, uma redução do mercado”. Inversamente, acrescenta, “uma descida das taxas leva a um maior recurso ao crédito, estimulando a procura quer em número quer em valor, pressionando uma oferta que continua relativamente escassa e inevitavelmente a uma revisão dos preços em alta”. Posto isto, garante: “Na verdade, o impacto no mercado dependerá de quão significativa for a descida”.
