Economia

Preços das casas disparam mas setor nega ‘bolha’

Os preços continuam a bater recordes, mas responsáveis do setor justificam esta tendência com a elevada procura face à fraca oferta. Lisboa e Porto são os principais penalizados.

Os preços das casas voltaram a disparar no quatro trimestre do ano passado. A média de valores aumentou para 996 euros por metro quadrado - mais 1,2% face ao trimestre anterior e mais 6,9% quando comparada com igual período do ano passado, revelaram os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE). Este novo aumento fez soar novamente os alarmes no mercado. No entanto, o presidente da APEMIP desvaloriza esta subida. «É uma subida que não é muito acentuada, pelo que vai ao encontro da evolução natural do mercado que é o da estabilização. Esta subida não é surpreendente», afirmou ao SOL Luís Lima. 

Ainda assim, garante que este comportamento é reflexo da falta de oferta do mercado, o que tem motivado a subida de valores. «Não só a oferta disponível começa a ser completamente desadequada à procura existente, como também os preços praticados são absolutamente proibitivos para a classe média/média baixa», disse, acrescentando que «mesmo para uma classe mais elevada, os preços elevados começam a retrair os potenciais compradores, que sentem que o mercado está demasiado quente, adiando assim o negócio, pelo que a tendência natural será a da manutenção dos preços agora praticados». 

Mas, apesar da média do país não chegar a atingir os mil euros, na capital há freguesias onde o preço por metro quadrado chega a superar os quatro mil euros. É o caso de Santo António (4.568 euros por metro quadrado) - que inclui a Avenida da Liberdade -, Santa Maria Maior (4.297 por metro quadrado) - onde se inclui o Chiado - e Misericórdia (4.126 por metro quadrado), que abrange a zona do Bairro Alto. O preço mais baixo foi registado na freguesia de Santa Clara (1.969 euros por metro quadrado), mas que ainda assim, apresenta um valor superior à mediana nacional. No entanto, entre as freguesias lisboetas, Marvila foi a que registou o aumento homólogo mais acentuado (79,8%, com o preço por metro quadrado a atingir os 2.666 euros), tendo havido apenas uma onde os preços desceram: Parque das Nações, ao apresentar uma redução de 0,3%, com o preço por metro quadrado a fixar-se nos 3.247 euros.

No Porto, os dados revelam que «pela primeira vez desde o primeiro trimestre de 2016, os valores medianos de venda das sete freguesias da cidade do Porto situaram-se acima de mil euros por metro quadrado, sendo o valor mais elevado 2.289 euros por metro quadrado». É na União das freguesias de Aldoar, Foz do Douro e Nevogilde que os preços são mais elevados e na Campanhã mais baratos (1.025 euros por metro quadrado). O maior aumento foi observado no Bonfim (47,9%), com o preço por metro quadrado a atingir os 1.557 euros, e o menor em Paranhos (10,6%), com o preço por metro quadrado a custar 1.351 euros. 

Valores que não surpreendem Luís Lima que dá uma explicação: «Lisboa e Porto são as duas regiões que têm mais procura, e provavelmente as que têm menos oferta, pelo que é natural que continuem a ser os locais onde os preços mais sobem», diz ao SOL. 

Uma opinião partilhada pelo administrador da Century21 ao lembrar que, nas grandes cidades a oferta de obra nova e reabilitada está concentrada no segmento alto e luxo. «Consequentemente, as transações imobiliárias nestas cidades concentram-se neste segmento de mercado», revela Ricardo Sousa. Isto significa, de acordo com o responsável, que se assistiu a uma subida no valor médio dos imóveis transacionados a nível nacional, o que leva a que estejam a ser vendidos imóveis de um segmento superior. «Este facto é uma consequência da falta de oferta de imóveis para os segmentos médio e médio baixo, em todo o território», garante ao SOL. 

Por municípios, também não há outro que supere Lisboa, que fechou o ano com um preço mediano de 3.010 euros por metro quadrado. Seguem-se Cascais (2.333 euros por metro quadrado) e Oeiras (2.000 euros por metro quadrado). Do lado oposto está Pampilhosa da Serra (144 euros por metro quadrado), Penamacor (175 euros por metro quadrado) e Freixo de Espada à Cinta (177 euros por metro quadrado).

Futuro incerto

Quanto aos preços que serão praticados no futuro continuam a existir muitas dúvidas. Se, por um lado, Luís Lima diz que a oferta disponível começa a ser completamente desadequada à procura existente. Por um lado, defende que os preços praticados são absolutamente proibitivos para a classe média/média baixa. «Mesmo para uma classe mais elevada, os preços elevados começam a retrair os potenciais compradores, que sentem que o mercado está demasiado quente, adiando assim o negócio, pelo que a tendência natural será a da manutenção dos preços agora praticados», salienta.

Já Ricardo Sousa acredita que há vários fatores que vão condicionar esta tendência, obrigando a uma estabilização de preços e a uma redução em alguns segmentos de mercado. Um desses casos é o aumento significativo de projetos de obra nova nos segmentos médio e médio baixo. 

«Outro aspeto a considerar passa pelas limitações do poder de compra das famílias portuguesas, que não conseguem acompanhar os preços atuais do mercado imobiliário. E, consequentemente, os proprietários de casas usadas que estão a rever em baixa o preço dos imóveis que colocam à venda e a realizar ajustes nos preços para conseguirem concluir a transação das suas casas em tempo útil», afirma ao SOL.

Não há bolha imobiliária 

Apesar destes aumentos, os responsáveis do setor contactados pelo SOL afastam a existência de uma bolha imobiliária. «Para isso era necessário que estivessem reunidas uma série de condições, como o excesso de oferta, ausência de procura, endividamento bancário que, neste momento, não o estão de todo», garante Luís Lima. 

O responsável lembra ainda que o mercado português tem muitas assimetrias e face a esse cenário «dificilmente haverá uma bolha neste panorama, ainda que haja pequenas bolhinhas perfeitamente identificadas porque apesar de haver clientes para todo o tipo de mercado, a procura é muito centrada em sítios onde a oferta é escassa». 

Também Ricardo Sousa afasta esse cenário de bolha imobiliária. No seu entender, o setor imobiliário em Portugal, em particular Lisboa e Porto, registou uma mudança de escala e a regeneração dos espaços públicos nas cidades e a reabilitação urbana vieram acrescentar valor às nossas cidades e ao parque imobiliário. 

Mais tempo para vender

Face aos preços que são praticados no mercado, os imóveis já demoram mais tempo a ser vendidos. A explicação é simples: o stock existente não corresponde às necessidades e possibilidades dos portugueses. A APEMIP lembra, no entanto, que tudo depende da zona de comercialização. «Se por um lado, os preços praticados são absolutamente proibitivos para a classe média/média baixa. Por outro, mesmo para uma classe mais elevada, os preços elevados começam a retrair os potenciais compradores, que sentem que o mercado está demasiado quente, adiando assim o negócio», garante Luís Lima.

Também a ERA admite que quando o imóvel é comercializado a preços muito elevados demora mais tempo a vender, caso contrário «a venda é bastante rápida». E lembra que, no ano passado, o preço médio de venda rondou os 128 mil euros no país. 

Mais elevada é a média de preços da Century21 que, no ano passado, se fixou nos 148 mil euros. «O tempo médio de venda dos imóveis já começou a aumentar, porque os portugueses não estão a conseguir acompanhar os níveis de preços pedidos para aquisição de habitação e há cada vez menos famílias a conseguirem, efetivamente, encontrar as soluções de habitação que pretendem pelos valores que podem despender para compra de casa», lembra Ricardo Sousa. 

Já a RE/MAX considera que a estabilização dos preços a que poderemos assistir em 2019 não irá aliviar o tempo de venda de casas e em relação à média de preços cobrada chama a atenção para números muito díspares. «Os preços médios de venda praticados em Lisboa ou no Porto são muito superiores aos registados em muitos outros concelhos do país, havendo igualmente grandes diferenças entre os concelhos maioritariamente urbanos e os situados em zonas mais rurais. Por este motivo, a média enquanto medida estatística perde importância, pelo que o valor médio a nível nacional carece de representatividade», afirma.

Rendas com peso reduzido

As mediadoras são unânimes ao considerarem que o mercado de arrendamento continua a ter pouco peso no setor. A RE/MAX lembra que o mercado de arrendamento nunca teve a importância relativa que existe em outros países: «Por razões históricas e até culturais (Portugal é dos países onde existe maior percentagem de habitação própria adquirida), o mercado de arrendamento tem acompanhado a subida dos preços que se regista no mercado de compra/venda».

Paulo Morgado, administrador da ERA Portugal, justifica esta fraca aposta: «Com o crédito habitação tão competitivo em termos de preço, as prestações mensais pagas ao banco acabam por ser muitas vezes inferiores ao valor do arrendamento mensal. Perante este cenário muitas pessoas continuam a optar pela compra porque, para além de ser uma poupança é um investimento com uma boa probabilidade de criar mais-valias a prazo, num contexto em que o imobiliário está de forma transversal a valorizar-se».

Já Ricardo Sousa é mais crítico em relação a este segmento de mercado: «Continuamos com um mercado de arrendamento pouco profissional, pouco estruturado e nada ajustado à procura existente», defendendo que «é necessária uma maior concentração da oferta, para que grandes proprietários possam maximizar as economias de escala, minimizar o risco através de uma carteira diversificada e terem dados concretos de mercado para poderem oferecer rendas ajustadas à procura». Para o responsável, a solução passa por ter um mercado mais flexível, transparente e estruturado. «A instabilidade legislativa não tem ajudado à atração de investidores que queiram apostar neste segmento de mercado e tem também penalizado centenas de milhares de famílias - que são a base da oferta de arrendamento - que têm colocado as suas poupanças em imóveis para colocar no mercado de arrendamento», conclui.