O aumento da oferta de casas no mercado de arrendamento e a redução de impostos do lado dos senhorios são apontados como as principais consequências da nova lei das rendas que estabelece níveis de fiscalidade diferentes consoante os prazos dos contratos. Quem o diz é António Brochado Teixeira, associado da pbbr, sociedade de advogados.
«As medidas que estão a ser promovidas indicam uma intenção de fomentar uma maior oferta dos imóveis para arrendamento habitacional, mas sem com isso prejudicar os proprietários, na medida em que lhes são concedidos benefícios fiscais quando arrendem por um período mais prolongado», refere o advogado.
O diploma que altera o Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares foi publicado, esta semana, em Diário da República, mas produz efeitos a partir de 1 de janeiro deste ano. Estes benefícios aplicam-se tanto a novos contratos de arrendamento como às renovações.
Mas vamos a números. O diploma prevê que para um contrato superior a dois anos a taxa a aplicar em sede de IRS seja reduzida 2%, para 26%. Já nos contratos de cinco anos a redução prevista é de 5%, para 23%. E ainda há mais dois escalões de tributação: para os contratos entre 10 e 20 anos será aplicada uma taxa de 14%, enquanto nos contratos superiores a 20 anos aplica-se uma taxa de 10%.
Face as estes valores, a poupança fiscal de um senhorio, num contrato de arrendamento com prazo de cinco anos, numa renda 650 euros, poderá chegar aos 390 euros anuais, isto é, um pouco menos de 20% do que pagaria no ano anterior em circunstâncias idênticas, alerta António Brochado Teixeira. Se o contrato for fixado por um prazo de 10 anos, então a poupança poderá chegar aos 1092 euros, ou seja, 50% do imposto que pagaria no anterior em circunstâncias idênticas.
A Proteste Investe vai mais longe e acena com poupanças superiores a dois mil euros por ano. «No limite, entre fazer um contrato com duração inferior a dois anos (taxa de 28%) e com duração superior a 20 anos (taxa de 10%), com uma renda mensal de 1000 euros, consegue uma otimização fiscal anual equivalente a 2160 euros», diz a publicação.
Apesar do montante da poupança variar consoante o valor da renda e o prazo do contrato de arrendamento, o associado da pbbr não tem dúvidas: «Este é o incentivo fiscal mais importante ao arrendamento de longa duração dos últimos anos e tem, inclusivamente, o cuidado de premiar as renovações dos contratos, isto é, o incentivo aumenta com a duração do contrato», diz ao SOL.
No entanto, o responsável lembra que essas alterações terão impacto apenas para os senhorios que sejam pessoais singulares e, neste caso, no seu entender «são vantagens bastante significativas». O cenário não se repete nos imóveis para arrendamento habitacional que sejam detidos por pessoas coletivas, uma vez que, não haverá incentivo fiscal na celebração de novos contratos de arrendamento de maior duração ou sua renovação. «Para o caso das pessoas coletivas poder-se-ia ter ido mais longe, criando, por exemplo, uma majoração dos custos associados a estes contratos. Estas medidas reforçam o arrendamento de longo prazo como uma alternativa. No entanto, para imóveis no centro das cidades do Porto e Lisboa, por exemplo, possivelmente o benefício fiscal será insuficiente para compensar a perda de rentabilidade do imóvel destinado ao alojamento local», considera.
Mais entraves
A Proteste Investe diz ainda que apesar da estabilidade pretendida pelo legislador ser positiva levanta dúvidas em relação à reavaliação do regime fiscal depois de analisados os resultados da aplicação da nova lei: «O que aparenta é que, caso a receita fiscal sofra um forte impacto ou que a nova lei seja de difícil execução prática, algo venha a ser alterado no curto prazo», a que o SOL teve acesso.
Mas os problemas não ficam por aqui. Segundo a publicação, apesar de a lei ter efeitos a partir do dia 1 de janeiro, está previsto um prazo de 60 dias para regulamentar, ou seja, adotar a legislação que já entrou em vigor. «Um prazo que se compreende alargado, tendo em conta a questão das renovações de contratos antigos e a necessidade de esclarecimento dos contribuintes investidores relativamente aos processos declarativos em sede de IRS».
A publicação chama ainda a atenção para o facto de a lei não ser muito clara em algumas questões. «O novo diploma refere que as novas taxas abrangem os ‘novos contratos e respetivas renovações contratuais’. E refere também que se aplica ‘às renovações dos contratos de arrendamento verificadas a partir de 1 de janeiro’. Ou seja, pode perceber-se que a lei não pretendeu deixar de fora os antigos senhorios», acrescenta.
Já no diz respeito às renovações, também há várias questões por esclarecer. E dá o seguinte exemplo: um senhorio que assinou um contrato de dois anos, em janeiro de 2015, renovou em 2017 e, em janeiro de 2019, vai para a terceira renovação poderá alterar o prazo dos contratos? E de que taxa poderá beneficiar? «Neste caso, se renovasse por igual período a taxa a aplicar seria de 22% em 2019. No entanto, se fizer um novo contrato, mas agora de 5 anos, com o mesmo inquilino (não está claro se tal é possível) a taxa seria de 23%. Apesar de 5 anos ser um prazo maior do que os dois anos, a taxa é 1% mais elevada. Por outro lado, se for possível alterar para um contrato de 5 anos, perderá o histórico com esse inquilino?», questiona.
E deixa um alerta: estando em causa a aplicação de incentivos fiscais defende que na lei estivesse desde já previsto, ao abrigo do regime de arrendamento urbano, as situações de exceção em que os senhorios tivessem de devolver o resultado dos incentivos fiscais de que beneficiaram. «A nova lei nada aborda sobre essa possível devolução do incentivo fiscal».
Apesar das incertezas, aconselha os senhorios a celebrarem os contratos pelo período mínimo de cada intervalo: «Por exemplo, se optar pelo intervalo entre 2 e 5 anos, celebre um contrato de 2 anos. Tenha também em conta as renovações que já ocorreram antes da entrada em vigor da lei».
