São várias as queixas entre moradores que têm de partilhar o seu espaço com outros. Vizinhos que não pagam as quotas, barulho que incomoda até de madrugada e infiltrações no edifício cuja reparação ninguém sabe a quem cobrar são alguns dos milhares de queixas que todos ouvimos. Apesar de não haver soluções milagrosas, viver em condomínio não tem de ser um “pesadelo”. Há algumas opções que podem facilitar a convivência. Contratar uma empresa poderá ser uma alternativa, mas deve ter cuidados redobrados no momento da seleção, porque também é frequente existirem queixas referentes a más práticas de empresas de administração de condomínios. A falta de manutenção dos edifícios, contas que não são prestadas aos condóminos ou que não batem certo com os documentos apresentados, incompetência na regularização de questões administrativas do edifício e incumprimento de prazos na marcação de assembleias-gerais são algumas das queixas mais frequentes contra estas empresas.
Mas nem tudo são más notícias. Há casos em que a escolha parece ter corrido bem e a contratação deste tipo de empresas resolve a falta de disponibilidade dos proprietários para assumirem a gestão das contas do prédio.
O certo é que a gestão e a administração de um condomínio são muito semelhantes à gestão de uma pequena empresa e, com a aproximação do mês de janeiro, começam a planear-se os temas para discutir na assembleia de condóminos: eleger a nova administração, aprovar as contas e planificar o orçamento para o novo ano. Todos os euros contam, desde o contrato do elevador, passando pela escolha da conta bancária, até ao seguro multirriscos mais adequado, uma vez que todas as decisões pesam no orçamento. Geri-lo da forma mais eficiente pode representar uma verdadeira poupança mensal.
Fazer uma boa escolha torna-se imperativo. O ideal é reduzir os encargos tanto quanto possível para que a quotização a pagar por cada morador reflita esse esforço de poupança e permita precaver despesas extraordinárias. É o caso, por exemplo, de custos judiciais, caso o prédio tenha de mover uma ação contra o construtor do edifício ou contra um condómino que se recuse a pagar a sua mensalidade.
O ideal é definir os serviços a contratar tendo em conta as necessidades do condomínio: montantes disponíveis, dimensão do prédio, quantidade e natureza das partes comuns, relação entre vizinhos, etc. Tente não se deixar seduzir por serviços suplementares, como seleção de seguros, apoio jurídico e engenheiros.
Não se esqueça de limitar os poderes da empresa no contrato e em assembleia. Reserve o direito de veto do condomínio em decisões importantes, como seguros e obras. Os cheques e a autorização de débitos em conta devem ter a assinatura de um condómino designado pela assembleia, pelo menos. Ao nomear um administrador residente para acompanhar a empresa também pode evitar surpresas mais tarde.
Prefira um contrato anual, sem penalização e com pré-aviso máximo de 30 dias para terminar. Sem indicação de prazos, terá de alegar que a empresa não cumpriu as suas obrigações para pôr fim ao contrato. Nestes casos, comunique a intenção à empresa. Na carta registada com aviso de receção identifique os erros e peça a devolução de documentos e valores em poder da empresa. Adota-se a solução prevista na lei para qualquer administrador: a destituição.
Fundo de maneio Há ainda o fundo comum de reserva, que a lei impõe e que serve para financiar obras de manutenção e fazer face às mais variadas despesas. Nestas situações é necessário escolher uma conta à ordem. Mas também aqui deve ter cuidados redobrados, uma vez que optar pela conta errada pode fazer o condomínio perder mais de 100 euros anuais em custos bancários.
Também a conta poupança-condomínio nem sempre é a melhor solução: não apresenta benefícios fiscais e tem remunerações baixas. Além disso, não se esqueça de que, por lei, o dinheiro aplicado nestes produtos só pode ser mobilizado para fazer obras nas partes comuns dos prédios. E nem tudo pode ser feito – só o que implica trabalhos de manutenção, de emergência ou de beneficiação. Por isso mesmo, se não é previsível que o edifício venha a ser sujeito a qualquer obra nos tempos mais próximos, é preferível levantar todo o capital e reinvesti-lo num produto mais rentável.
Trocar o seguro individual por uma apólice para todo o condomínio poderá representar uma verdadeira poupança na fatura. Mas a verdade é que o prémio pode ser sujeito a descontos ou agravamentos em função das características do imóvel, dos meios de prevenção e proteção ou da sinistralidade. E a maioria das seguradoras aumentam o preço à medida que a idade do imóvel avança.
E não se esqueça de que o seguro multirriscos-condomínio contempla apenas as paredes, ou seja, cada morador deve subscrever uma apólice individual para proteger o recheio da sua fração.
Recorrer a empresas de gestão de condomínios?
Vantagens
• Tratam da componente administrativa e das burocracias relacionadas com as partes comuns do prédio. No fundo, acabam por poupar tempo aos condóminos
• Podem ser vistas como uma boa solução, principalmente no caso de prédios com muitas frações e onde não exista acordo entre moradores no que diz respeito à passagem da administração do condomínio
• A maior parte das empresas apresentam serviços agregados que podem ser úteis ao condomínio, principalmente em matéria de resolução jurídica de conflitos ou reparações
Desvantagens
• Aumento dos custos com as despesas administrativas
• A atividade da empresa não depende de alvará ou licença pelo IMPIC – Instituto dos Mercados Públicos do Imobiliário e da Construção, embora este instituto tenha desenvolvido um projeto de regime jurídico que estabelece o cumprimento de algumas regras
• Para evitar desagradáveis surpresas, é desejável que os condóminos se mantenham a par das tarefas que a empresa realiza e que seja feita uma fiscalização permanente da sua atividade, o que frequentemente não acontece
Reclamações
• Na maior parte dos casos, as reclamações dizem respeito a questões contratuais entre o condomínio e a empresa
• Se estiver insatisfeito com a empresa que gere o seu condomínio, peça o livro de reclamações – as empresas são obrigadas a disponibilizá-lo – e apresente queixa junto do IMPIC
1 – Negociar Contratos – Analisar Os condomínios são obrigados a celebrar vários contratos: luz, água, gás e serviços de limpeza. A melhor estratégia é renegociar ou analisar a concorrência, sobretudo se os contratos forem antigos. Comece, por exemplo, pela manutenção do elevador – por regra, a maior despesa do condomínio. Faça uma ronda pelas empresas da área e negoceie o melhor serviço: preço mais competitivo, facilidades de pagamento e períodos de manutenção gratuita. Veja com cuidado os contratos: há empresas que obrigam o cliente a desistir com a antecedência de 90 dias em relação à data de renovação.
2 – Manutenção e obras – Certificação O ideal é contratar apenas empresas credenciadas pelo IMPIC. Neste caso, certifique-se de que o alvará da empresa consta do portal do instituto. Não se esqueça de que nem sempre o orçamento mais reduzido é a melhor escolha, uma vez que escolher o profissional certo pode poupar ao seu condomínio muitos euros em reparações sucessivas após intervenções mal efetuadas.
3 – Reduzir as despesas bancárias – Poupar Analise as despesas e as comissões que o condomínio está a suportar pela conta à ordem. É possível poupar mais de 100 euros por ano se optar pelo banco certo.
4 – Investir no fundo comum de reserva – Rentabilizar Não se trata de uma medida de poupança propriamente dita, mas permite rentabilizar a poupança do condomínio. O fundo tem como objetivo custear as despesas de conservação do edifício e tem de estar obrigatoriamente depositado num banco. Cada condómino contribui para esse fundo no valor correspondente, no mínimo, a 10% da sua quota-parte, competindo à administração geri-lo. Cerca de um terço dos condomínios aplicam-no em contas poupança-condomínio, mas estas nem sempre são rentáveis.
5 – Multirriscos para partes comuns – Contratar Veja se está a pagar um preço justo pelas coberturas contratadas e se essas são as mais adequadas ao seu condomínio. O ideal é contratar um seguro multirriscos-condomínio que englobe simultaneamente todas as partes comuns e cada uma das frações autónomas. Feitas as contas, é mais barato que um seguro individual e permite poupar alguns euros no final do ano.
6 – Comunicar por e-mail – Convocar A maioria da documentação do condomínio, incluindo as atas das assembleias, pode ser enviada por email. Assim economiza papel, fotocópias e despesas de correio. No caso das convocatórias para as assembleias, pode enviar a mensagem por email para os condóminos que aceitem ser contactados por esse meio e solicite uma mensagem de resposta, acusando a receção. É essencial ter um documento “assinado” pelos condóminos a confirmar a receção da convocatória.
7 – Reaver quotas em atraso – Acordo É cada vez mais raro o condomínio que não sofre do mal de ter um ou mais condóminos com quotas em atraso. Em grande parte dos casos, o recurso aos julgados de paz ou aos tribunais, além de implicar despesas, de pouco adiantará. Mesmo com sentenças favoráveis, é difícil penhorar bens do condómino faltoso. Tente chegar a um acordo de pagamento como, por exemplo, aceitar que este pague a sua quota com maior flexibilidade temporal ou suporte um valor ligeiramente mais baixo que o devido durante um certo período.
