O problema de habitação em Portugal é conhecido há muito e até já foram criados movimentos para o combater. As críticas multiplicam-se e o Governo não teve outra opção se não criar medidas que tentem resolver as dificuldades que se agravam cada vez mais e que trazem cada vez mais pedidos de ajuda.
As medidas aprovadas pelo Conselho de Ministros têm como objetivo “responder de forma completa a todas as dimensões do problema da habitação”, como afirmou António Costa.
As medidas estão agora em discussão pública até esta sexta-feira, dia 10. Só depois serão “aprovadas em definitivo, umas pelo Governo, outras através de proposta de lei à Assembleia da República, no Conselho de Ministros de 16 de março”, disse o primeiro-ministro, acrescentando que “a habitação é uma preocupação central e transversal da sociedade portuguesa porque diz respeito a todas as famílias e não apenas às mais carenciadas”, mas também “aos jovens e às famílias da classe média”. “Pelo programa Mais Habitação, hoje aprovado, procuramos agir em todas as dimensões do problema”, acrescentou.
Para já, até que termine a discussão pública e as medidas sejam oficiais, o primeiro-ministro apontou cinco eixos de problemas e de soluções. No total, são 22 medidas.
Aumentar a oferta de imóveis para habitação
O primeiro eixo visa aumentar a oferta para habitação: “Sem alteração de plano de ordenamento do território ou licença de utilização, terrenos classificados ou imóveis licenciados para comércio ou serviços podem usados para a construção de, ou reconvertidos para habitação”.
Ainda neste âmbito, o Estado vai disponibilizar terrenos ou edifícios para cooperativas ou o setor privado fazerem habitações a custos acessíveis, referindo “dois concursos dedicados à construção modelar que encurta significativamente os prazos de construção e aumenta a eficiência energética”.
Simplificar os processos de licenciamento
Outro dos objetivos é simplificar o licenciamento. Aqui, António Costa destacou dois tipos de medidas. Uma, “muito inovadora, é que os projetos de arquitetura e de especialidades deixam de estar sujeitos a licenciamento municipal passando a haver um termo de responsabilidade dos projetistas, ficando o licenciamento municipal limitado às exigências urbanísticas”.
Mas há mais: “Fixamos que haja efetiva penalização financeira das entidades públicas quando não respeitem os prazos previstos na lei para a emissão de pareceres ou tomada de decisão, passando a correr juros de mora a benefício do promotor”, o Estado deduzindo, “no Orçamento do ano seguinte ao causador da demora” à entidade que se atrasou.
Além disso, os municípios que detetem, nas suas zonas geográficas, imóveis devolutos que, “preferencialmente” reúnam “condições de habitabilidade que possibilitem o seu imediato arrendamento”, poderão avançar com um “procedimento de arrendamento forçado de habitações devolutas”. Será apresentada uma proposta ao proprietário que tem dez dias para responder. Caso se recuse ou não responda, mantendo-se o imóvel devoluto durante mais 90 dias, “os municípios, procedem ao arrendamento forçado”, lê-se na proposta de articulado.
Aumentar o número de casas no arrendamento
No que diz respeito ao arrendamento, o Governo diz que é preciso reforçar a confiança dos senhorios para que coloquem no mercado casas devolutas “através de duas medidas a primeira das quais é que o Estado propõe-se arrendar todas as casas disponíveis durante cinco anos desde que possa subarrendar”.
A outra medida visa “introduzir uma alteração, relativamente a contratos que já existem ou que sejam estabelecidos entre senhorios e inquilinos, para que, em todos os pedidos de despejo que deem entrada no Balcão Nacional de Arrendamento após três meses de incumprimento, o Estado passe a substituir-se ao inquilino no pagamento e ao senhorio na cobrança da dívida, verificando se há uma causa socialmente atendível e resolvendo-a, ou despejando-o”.
De acordo com a proposta de legislação publicada pelo Governo, os proprietários têm 10 dias para responder a uma proposta de arrendamento proposta pelos municípios. Os condóminos podem opor-se ao alojamento local em partes do prédio e, por outro lado, os arrendatários podem comunicar contratos ao fisco se senhorio não o fizer.
Já no que diz respeito ao arrendamento acessível, o Executivo estabelece “um princípio de isenção de imposto de mais valias a quem venda ao Estado, incluindo municípios, qualquer tipo de habitação”, incentivando quem tem casas que não pretende usar a vender, para que se possa aumentar o número de habitação a colocar em arrendamento acessível.
E será também criada uma linha de crédito de 150 milhões de euros “para financiar as obras coercivas por parte dos municípios, que a lei permite mas os municípios raramente fazem por dificuldade financeira”.
Destaque ainda para a criação de um “forte incentivo para que regressem ao mercado de habitação frações que estão dedicadas ao alojamento local” através de várias medidas.
O Governo explica também que “as atuais licenças serão reavaliadas em 2030, e, posteriormente, haverá reavaliações periódicas; serão proibidas as emissões de novas licenças com exceção do alojamento rural nos concelhos do interior onde não há pressão urbanística e onde podem contribuir para a dinamização económica do território; os proprietários que transfiram fogos do alojamento local para arrendamento habitacional até final de 2024, terão uma taxa zero no IRS até 2030; será criada uma contribuição extraordinária aos alojamentos locais para financiar políticas de habitação”.
“Ficam isentos de tributação em sede de IRS [Imposto sobre o Rendimento de pessoas Singulares] as mais-valias decorrentes de alienação ao Estado ou às autarquias locais de imóveis para habitação”, segundo a legislação do programa “Mais Habitação”. Ficam excluídas as mais-valias recebidas por residentes que tenham domicílio fiscal num país, território ou região com um “regime fiscal mais favorável”.
Reforçam-se ainda os incentivos fiscais para o arrendamento acessível, sem pagamento de IMT na aquisição de casas para arrendamento acessível. Quem realize obras de reabilitação nestas casas pagará IVA à taxa de 6%, e terá total isenção de IRS sobre os rendimentos prediais. E melhoram-se os incentivos fiscais para todo o arrendamento, baixando a taxa de 28% para 25%.
Mais há mais. O Governo destaca ainda o reforço de incentivos à estabilidade nos contratos de arrendamento: “Se o contrato for entre 5 e 10 anos a taxa de 23% passará para 15%; se for entre 10 e 20 anos, a taxa de 14% baixará para 10%; e se for mais de 20 anos, baixará de 10% para 5%”.
O Governo anunciou também que as câmaras municipais vão ficar responsáveis pela fiscalização periódica das condições de habitabilidade das casas e situações de arrendamento irregular. Em caso de sobrelotação, os senhorios serão obrigados a realojar os inquilinos.
E o aumento do valor da renda definido para os novos contratos de arredamento vai ser limitado. Ao valor das rendas praticadas em contratos anteriores, só poderá acrescer uma taxa de variação de 2%, bem como os coeficientes de atualização anuais dos três anos anteriores.
Combater a especulação
Sendo a especulação imobiliária um assunto que está na ordem do dia, o Governo também não deixou de lado este tema. Foram destacadas duas medidas, com destaque para o fim da concessão de novos vistos Gold, “sendo renovados os existentes, se se tratar de investimentos imobiliários, apenas para habitação própria e permanente ou se for colocado duradouramente no mercado de arrendamento”.
Junta-se o facto de o Estado passar a limitar o crescimento das rendas em novos contratos, devendo estas “resultar da soma da renda praticada com as atualizações anuais e do valor da subida da inflação fixada pelo Banco Central Europeu”.
Proteger as famílias
O Governo decidiu ainda apoiar as famílias com medidas quer no que diz respeito ao contrato de arrendamento quer no crédito à habitação. Para ajudar a reduzir o endividamento das famílias “permite-se a isenção do imposto de mais-valias da venda de uma casa para amortização do crédito à habitação do próprio ou de um seu descendente”, determinando-se que todas as instituições financeiras que praticam crédito imobiliário têm de oferecer crédito a taxa fixa.
E é também criado um apoio para créditos até 200 mil euros de famílias tributadas até ao 6.º escalão do IRS, o Estado bonificando o juro em 50% do valor acima do valor máximo a que foi sujeita a família no teste de stress que fez quando contratou o crédito.
No valor dos contratos de arrendamento já em vigor, atribui-se aos agregados familiares que tenham rendimentos até ao 6.º escalão de IRS inclusive e uma taxa de esforço superior a 35% e uma renda de casa no limites fixados pelo IHRU para o respetivo concelho, um subsídio do Estado até ao limite máximo de 200 euros mensais para as rendas.
António Costa lembrou que “em 2016 definimos como prioridade o lançamento de uma nova geração de políticas de habitação. Começámos pelas fundações – pela elaboração de uma estratégia nacional e a aprovação de uma lei de bases – e construímos uma política como o País não tinha desde o início do século” e que a estratégia nacional “já deu lugar a 230 estratégias locais de habitação de municípios”. E lembrou que no âmbito do PRR, “definimos 2700 milhões de euros para aumentar a oferta pública de habitação. 1200 fogos estão concluídos, 11 900 estão em fase de projeto ou de obra e temos o calendário para 26 mil novas casas de oferta pública de habitação”.
