Finanças Pessoais

Comprar ou arrendar? Como encontrar a melhor solução num mercado de preços altos

Se há uns anos a compra era vista como a solução mais vantajosa, os preços recorde e as limitações de crédito mudaram este cenário. Mas o arrendamento está também cada vez menos atrativo e a subida de rendas devido à taxa de inflação assombra este mercado.


Comprar ou arrendar casa? A resposta não é fácil, tendo em conta os preços atualmente praticados no mercado imobiliário, principalmente nas grandes cidades. E mesmo com a pandemia o setor não apresentou uma redução de valores, até pelo contrário, continuam a ser registados recordes atrás de recordes. E os números falam por si.

O valor a que os bancos avaliam os imóveis para efeitos de concessão de crédito à habitação registou o máximo desde janeiro de 2011, altura, quando começou a ser publicada a série do Instituto Nacional de Estatística (INE) ao disparar, em junho, 27 euros para os 1407 euros por metro quadro. 

Com a exceção da Região Autónoma dos Açores (-7 euros), todas as outras regiões registaram subidas mensais, com os maiores avanços a serem observados no Algarve (+55 euros para 1895 euros por metro quadrado) e Lisboa (+41 euros para 1870 euros). Já por tipologia de habitação, a avaliação média bancária das moradias no país subiu 16 euros para 1122 euros por metro quadrado, enquanto os apartamentos subiram 34 euros para 1563 euros por metro quadrado.

Também os preços no mercado de arrendamento não deram grande sinal alívio e para 2023 as notícias não são animadoras. A “culpa” é da taxa de inflação que será revelado pelo INE que apontará para aumentos que poderá ser insustentáveis para quem não é proprietário, daí a Associação de Inquilinos já ter pedido ao Governo uma norma travão para impedir subidas superiores a 2%, seguindo o exemplo do que fez Espanha. Também a Dinamarca está a estudar a introdução de um teto de 4% na atualização das rendas.

Para já, as rendas dos novos contratos de arrendamento residencial aumentaram 4,9% em Lisboa no 2.º trimestre de 2022 face ao trimestre anterior, o que representa a maior subida trimestral desde o final de 2017, revelou a Confidencial Imobiliário (CI). De acordo com os mesmos dados, a renda média contratada atingiu 15,1 euros por metro quadrado em Lisboa e de 12,4€ euros por metro quadrado no Porto. No país, atingiu os 11,6 euros por metro quadrado, atingindo também um nível máximo.

A ter em conta Apesar de os valores variarem de região para região, há um traço comum: no final do mês, mesmo contando com os custos dos impostos, seguros, comissões e juros associados aos empréstimos junto da banca, arrendar custa geralmente sempre mais do que comprar. E, a par do valor, há que contar também com a questão psicológica.

Muitos portugueses valorizam a segurança da compra: findo o contrato de crédito, há a garantia de que a casa passa para as suas mãos. Já no arrendamento, apesar dos direitos de renovação, o inquilino pode, um dia, ser convidado a sair pelo senhorio. Além disso, por mais rendas que pague, nunca será proprietário do imóvel.

Há ainda que ter outros fatores em consideração. Por exemplo, o arrendamento pode ser a solução ideal para quem está em início de carreira, pretende sair de casa dos pais ou não tem rendimentos para comprar. Também a mobilidade é apontada como uma das vantagens desta opção. Ou seja, ela permite mudar de casa com facilidade dada a duração dos contratos, e não precisa de esperar por um bom negócio para vender, como ocorre com os proprietários.

Há outros critérios a ter em conta para tomar a melhor decisão. No caso do arrendamento, precisa de pagar a renda mensalmente – inicialmente, terá de pagar uma renda como adiantamento, que serve de caução – e o valor das obras, consoante o que for acordado com o senhorio. Já no caso da compra terá, na maioria dos casos, de recorrer a um empréstimo bancário e, geralmente, as instituições financeiras não concedem empréstimos pelo valor total de compra ou avaliação.

Prós e contras a ter em consideração

Compra
•  No fim do empréstimo, a casa é sua
•  Pode fazer obras sempre que desejar
•  Nalguns casos, a prestação a pagar ao banco é mais baixa que o valor da renda
•  Ao contrário do que acontecia, o banco deixou de emprestar o valor a 100%. Agora, só concede até 80%
•  Conte com despesas extra, tanto na compra como em encargos anuais

Arrendamento
•  Precisa de pagar apenas as rendas. No momento da entrada terá de pagar uma caução
•  Mobilidade facilitada
•  Pode ser convidado a sair a qualquer momento 
•  Precisa de autorização do senhorio para fazer obras
•  Nunca será dono do imóvel

P&R - Arrendamento. Direitos e deveres das duas partes

Os inquilinos são obrigados a pagar as despesas de condomínio?

Só terão de pagar a renda – atualizada todos os anos. Despesas como quotas de condomínio e obras de manutenção são da responsabilidade do senhorio. Mas o contrato a celebrar pode prever exceções.

O inquilino quer sair da casa. É possível terminar o contrato antes do prazo?

É, desde que tenham decorrido pelo menos seis meses de contrato. Deverá também comunicar ao senhorio, por escrito, com 120 dias de antecedência. Se sair antes, terá de pagar as rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta.

Quais são as obrigações do proprietário? 

Deve executar as obras de conservação necessárias, exceto se o contrato disser o contrário.

O arrendamento pode transmitir-se a outra pessoa?

O arrendamento mantém-se após a morte do arrendatário, devendo esta situação ser comunicada ao senhorio, por carta registada e com aviso de receção. A falta de comunicação obriga a pessoa que tem direito à transmissão a indemnizar o senhorio por danos decorrentes da omissão. Em caso de divórcio ou separação de pessoas e bens, se o arrendamento incidir sobre a casa de morada da família, o seu destino pode ser decidido por acordo entre os cônjuges ou pelo tribunal. 

Qual a duração de um contrato?

As partes podem estipular um prazo certo ou prever que este tenha uma duração indeterminada. Se for omisso nesse ponto, o contrato considera-se válido por duração indeterminada.

P&R - Compra. Cuidados na escolha do empréstimo 

Que cuidados devo ter na escolha do banco?

Em primeiro lugar, contacte o seu banco: faça valer a sua posição e negoceie. Deve ainda fazer várias simulações para diferentes prazos. Tenha sempre em conta as condições de financiamento, as comissões, os seguros e os impostos legais. Além da simulação para uma subida até 4%.

Deste modo fica com uma ideia do pior cenário possível. E trata-se de um cenário cada vez mais real com as subidas das taxas de juro por parte do BCE. Se concluir que o esforço para suportar a prestação é considerável, faça nova simulação para um prazo mais alargado. Contudo, quanto mais longo for o prazo, mais caro fica o empréstimo.

Quais são os principais encargos?

Prepare-se para uma série de encargos iniciais, que variam de banco para banco. É o caso de comissões de análise ou de estudo e de abertura de processo (a terminologia varia). Muitas vezes, estas comissões incluem despesas de avaliação. O banco exige sempre um relatório técnico com a avaliação do imóvel. Conte também com o pagamento do imposto municipal sobre imóveis (IMI) e o imposto municipal sobre transmissões onerosas de imóveis (IMT).

Outras despesas a ter em consideração dizem respeito aos trabalhos de solicitadoria que muitas vezes são disponibilizados pelos bancos, por exemplo, procedimentos burocráticos na conservatória do Registo Predial, serviço de Finanças e cartórios, entre outros.

Quais os seguros exigidos?

Precisa de subscrever um seguro de vida, que inclui coberturas de morte e invalidez, com capital idêntico ao valor do empréstimo, para garantir a liquidação da dívida caso o titular fique incapacitado ou venha a falecer. Precisa também de um seguro multirriscos habitação.

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