Com a pandemia era esperado que o preço das casas registasse alguns recuos. No entanto, tal não se verificou e os mais recentes dados não deixam margem para dúvidas: os preços das casas voltaram a aumentar no arranque deste ano, de acordo com o Instituto Nacional de Estatística (INE), ainda que o ritmo de crescimento seja cada vez mais lento. Só no primeiro trimestre, os preços aumentaram 5,2%.
Mas há outros dados: o idealista revela que, no último ano, o preço das casas registou uma subida de 7,4% e o Imovirtual avança que o preço médio dos imóveis, apesar de ter estabilizado em junho face ao mês anterior, cresceu 6,2% em relação a 2020.
Quais são as principais razões para este aumento de preços? «Sendo a pandemia um fenómeno terrível para as pessoas, para as empresas e para a sociedade, os atrativos de Portugal das suas cidades e do mercado imobiliário não desapareceram em 16 meses», começa por dizer ao Nascer do SOL Paulo Caiado, presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP). «Os preços são essencialmente resultado dos fluxos de oferta e procura, estes neste período também não tiveram alterações significativas pelo que os preços mostraram grande robustez e tendência de crescimento», acrescenta o responsável.
Já a Remax diz ao nosso jornal que são vários os fatores que explicam essa subida de preços. «É uma tendência que se verifica há já vários anos, estimulada pelas baixas taxas de juro e fácil acesso ao crédito à habitação, assim como pelo desajustamento latente entre o tipo de oferta e o tipo de procura», começa por dizer a imobiliária.
Mas há outros fatores como, por exemplo, o facto de o mercado de arrendamento ser muito pouco competitivo e em algumas zonas do país quase inexistente, «quase que forçando a que opção de compra seja a única opção, pressionando ainda mais os preços pela via do aumento da procura».
E lembra ainda que, recentemente, o forte aumento dos preços dos materiais de construção implicou um aumento dos custos de produção, o que contribuiu para um aumento dos preços dos imóveis colocados no mercado. «Se a estes fatores somarmos outros, como a tradicional propensão cultural dos portugueses para a aquisição em detrimento do arrendamento, conclui-se que são várias as justificações, quer por via da oferta, quer por via da procura que explicam as subidas. Estas subidas são, afinal, ajustamentos naturais entre as duas partes do mercado, assim como resultado da conjuntura económica e financeira que se vive».
Já Rui Torgal, CEO da ERA Portugal, recorda que no início da pandemia foi registada uma ligeira diminuição da procura. Uma tendência que foi invertida e, neste momento, «o setor tem vindo a recuperar totalmente o seu dinamismo e vitalidade». Para o responsável não há dúvidas que a pandemia trouxe várias mudanças até porque as pessoas passam mais tempo em casa.
E a imobiliária tem atualmente muitas famílias em processo de compra ou venda de casa, resiliência explicada em quatro fatores: «O alargamento do período das moratórias; a capacidade de concessão de crédito à habitação por parte dos bancos, bem como a estabilização dos juros num nível considerado baixo; a dinâmica do mercado com a mudança de muitas famílias para a periferia; e, por fim, os apoios concedidos pelas empresas e as medidas implementadas pelo governo permitiram garantir a estabilidade económica e a saúde financeira de grande parte das famílias».
São estes os motivos que, na opinião de Rui Torgal, justificam a procura elevada e a oferta estável. «Portanto, de acordo com a lei da oferta e da procura, a descida de preços que poderia inicialmente ser expectável não se verificou».
Para Ricardo Sousa, CEO da Century21 Portugal, é claro que a subida está relacionada principalmente com «a escassez de oferta de soluções habitacionais nos segmentos onde se concentra a maioria da procura, que são a classe média portuguesa e os jovens que se querem emancipar».
O responsável lembra que, nos últimos anos a construção de habitações ajustadas à capacidade das famílias portuguesas baixou para níveis sem precedentes. «Além disso, a forte aposta nos segmentos de luxo e turístico nos novos edifícios construídos e reabilitados, são alguns dos motivos que também contribuem para esta falta de oferta».
Só que, atualmente, essa tendência inverteu e «cada vez mais investidores e promotores imobiliários estão a apostar em projetos de habitação direcionados para a classe média portuguesa. Contudo, o ciclo construtivo é bastante longo» e a mediadora acredita que «continuam-se a registar elevados níveis de procura».
E acrescenta: «Também existe muita liquidez no mercado, tendo em conta as taxas juros a níveis historicamente baixos, o que estimula muitos investidores institucionais e os pequenos aforradores a apostarem no imobiliário», justifica Ricardo Sousa.
Quando baixam?
Os responsáveis do setor ouvidos pelo Nascer do SOL garantem que não é expectável que o preço das casas baixe num futuro próximo. «Teoricamente os preços poderão descer se a oferta imobiliária aumentar significativamente ou se a procura reduzir significativamente, ora nem uma nem outra se perspetiva a curto ou médio prazo», explica Paulo Caiado.
A opinião é partilhada pela Remax que diz, no entanto, que «em determinadas zonas registar-se-ão alguns ajustamentos em baixa, como de resto já existem e sempre existiram».
Já Rui Torgal diz até que se perspetiva é o contrário. «Pelo contrário, o aumento da procura fora dos grandes centros urbanos está até a estimular o aumento dos preços em zonas que normalmente não registavam um elevado interesse, nomeadamente no interior do país, o que poderá contribuir para o desacelerar da subida de preços nas grandes cidades e no litoral; mas dificilmente uma descida», diz ao Nascer do SOL.
Neste parâmetro, Ricardo Sousa lembra que o mercado de arrendamento poderá registar essa quebra mas o da venda não.
Fim das moratórias
As moratórias vão acabando e, em setembro, acabam as relativas ao crédito à habitação, o que pode trazer um cenário nada animador para as famílias. Paulo Caiado acredita que esta situação «poderá ter impacto significativo nas famílias que a elas tiveram de recorrer, bem como em diversas atividades circundantes, com todos os fatores lamentáveis que a situação pode acarretar, no entanto de um modo geral não são aqueles que se viram obrigados a recorrer às moratórias, que têm tido impacto significativo no ‘pulsar’ do mercado imobiliário nestes últimos 16 meses».
Já a Remax aponta para «o aumento do número de imóveis disponíveis no mercado por via do incumprimento de algumas famílias, mas será sempre algo que influenciará os preços apenas via da oferta, quando, como vimos, a conjuntura que se vive atualmente é também muito influenciada por via da procura». Para a imobiliária, este aumento da oferta pode influenciar os preços praticados em alguma zona do país «mas não terá forçosamente um impacto extremamente significativo sobre todo mercado».
Rui Torgal também lembra o mesmo problema de incumprimento das famílias mas afirma que «a decisão de terminar o período das moratórias vem na sequência de uma preparação estruturada e devidamente analisada, por isso, estamos convictos de que estão reunidas as condições para que o processo decorra com o mínimo impacto possível na vida das famílias e para uma transição suave na economia nacional».
Para o CEO da Century21 não haverá problema. «O trabalho que temos vindo a desenvolver com os bancos e com os proprietários particulares de habitações permite-nos concluir que o impacto será controlado, nesta parte do mercado. Todos os stakeholders envolvidos deverão assumir uma postura de grande bom senso e assegurar um processo de transição gradual».
