Arbitrariedade, descoordenação da administração fiscal ou falta de atenção na avaliação dos imóveis por parte do fisco, o certo é que de norte a sul são inúmeros os casos de imóveis que estão subavaliados, às vezes lado a lado com outros que já foram atualizados. Segundo o fiscalista Tiago Caiado Guerreiro, nesta matéria não existe «transparência»: «O Estado não quer que as pessoas saibam os valores das matrizes publicamente. Porque isso ia levantar problemas: há avaliações que não fazem sentido nenhum serem baixas e outras brutais ao lado, que também não fazem sentido».
O tema voltou a ser notícia nos últimos dias desde que se soube que o primeiro-ministro tinha comprado uma cave com logradouro em Benfica (com um valor patrimonial tributário de 60.268,38 euros) por 327 mil euros e antes ter vendido a sua moradia em Fontanelas (com um valor patrimonial de 289.120 euros) por 350 mil euros.
O desfasamento entre o valor patrimonial e o de transação de ambas as habitações é claro, mas não se pode dizer que quem compra ou vende acima de um valor patrimonial desatualizado seja vítima de especulação imobiliária. É pelo menos isso que considera Tiago Caiado Guerreiro: «Vítima de especulação? Teve um ativo dele muito mais valorizado do que aquilo que era e a seguir investiu em algo que até pode ser melhor – pode ser menor, mas a localização pode ser melhor – e teve uma enorme mais valia do outro. Não há aqui qualquer penalização. O dinheiro que ele tem, se não o reinvestir, tem de pagar enormes mais-valias.O que ele fez foi isso, é um mecanismo que está disponível para qualquer pessoa. Agora, ninguém é vítima de uma valorização de um ativo. Se um automóvel na sua mão vale 5000 euros e passa a valer 10000 é mau para si?».
O fiscalista acrescenta ainda: «A subida do imobiliário é um sinal de saúde da economia, ninguém é vítima disso. O que nós temos de vítimas é: há tão pouca oferta de casa que as pessoas que querem habitar não têm casas suficientes».
Tal como o Observador noticiou no início do mês, António Costa vendeu a sua casa de Fontanelas a 10 de dezembro e comprou o apartamento em Benfica dois dias depois.
Num documento dirigido a 9 de janeiro ao Presidente do_Tribunal Constitucional e que se encontra anexado á sua declaração de rendimentos, que o SOL_consultou, pode ler-se: «Para os devidos efeitos legais, e nos termos do disposto no artigo 2, nº3 da lei 4/8, de 2 de abril, venho proceder à atualização da minha declaração de património em virtude de: 1. Alienação em 10 de dezembro de 2018 da fração G do prédio ‘Villas Catarina’, sito em Tojal dos Cavaleiros, Fontanelas […]pelo valor de 350.000 euros. 2. Aquisição em 12 de dezembro de 2018 da fração A do prédio urbano sito na rua Cláudio Nunes, 75 a 75c, freguesia de Benfica […] pelo valor de 327.000 euros».
Caiado Guerreiro explica ainda que o reinvestimento neste como em outros casos faz sentido para evitar o imposto sobre mais valias: «O dr. António Costa deve ter uma enorme mais valia daquele imóvel. Se ele não investir na habitação própria permanente, vai ser tributado o imposto mais valia, que é extremamente violento em Portugal. Por isso a pessoas reinveste e compra uma nova casa, porque se n o fizer vai ter um imposto terrível. Isto faz todo o sentido porque a habitação é um direito fundamental. Por isso não se deve penalizar quem vende uma casa. Isto dá mobilidade social às pessoas. Isto é uma medida positiva para todos e o primeiro-ministro é uma pessoa. Também tem direito».
Preços desfasados
António Costa vendeu a sua casa em Fontanelas por um valor superior ao valor patrimonial tributário, mas muito abaixo do praticado no mercado. Segundo o SOL_apurou, a moradia – que tem cerca de 320 metros quadrados – foi vendida a 1094 euros por metro quadrado, quando na zona as casas estão a ser vendidas a 1530 euros o metro quadrado – basta ver anúncios de uma casa idêntica na ‘Villas Catarina’ . Mas pode ser até mais alto o preço naquela zona. Ao SOL, Ricardo Sousa, CEO da imobiliária Century 21 Portugal, disse que há casas a ser vendidas por 3000 euros o metro quadrado.
«Em Fontanelas, o mercado atual não apresenta oferta de apartamentos, apenas moradias. Numa habitação recente, de tipologia T3 ou T4, o valor ronda os 1800 a 2000 euros por metro quadrado. Existem também grandes moradias, que podem chegar aos 2500/3000 € por m2, devido à área dos terrenos. A zona de Fontanelas insere-se numa parte de parque natural, o que obriga a que os terrenos para construção tenham no mínimo 5000, 10000 ou 15000m2, dependendo da zona», esclareceu.
Já a casa de Benfica foi comprada por um preço que, além de muito superior ao valor patrimonial, fica acima do praticado na zona. É_que o primeiro-ministro comprou a sua casa, que tem 75 metros quadrados, por 4419 euros cada metro quadrado, quando os preços em média não atinge os 4000 euros por metro quadrado.
«Os valores dos imóveis residenciais em Benfica variam em função da zona, da tipologia e do estado do imóvel. Contudo, nesta zona as transações realizadas na rede Century 21 Portugal registam um valor médio entre os 2800€ e os 3500€/m2», esclarece Ricardo Sousa.
Falta atualizar declaração do TC
Apesar de a lei determinar uma atualização sempre que existam alterações em qualquer campo da declaração de património superiores a 50 salários mínimos, António Costa ainda não fez qualquer alteração ao campo das contas bancárias onde o dinheiro terá entrado. Em reação ao SOL, o gabinete do primeiro-ministro confirmou ontem os dois negócios, esclarecendo: «Ambas as transações foram mediadas por mediadoras imobiliárias, todos os pagamentos foram titulados por cheque bancário e esta alteração patrimonial será naturalmente comunicada ao Tribunal Constitucional no prazo de 60 dias legalmente previsto».
Na mesma resposta, afirma ainda que tem como prática «comunicar, com regularidade, os dados patrimoniais legalmente exigidos, o que até agora não ocorreu com qualquer depósito bancário». Concluindo: «Informamos que o primeiro ministro declarou ao Tribunal Constitucional o que tem de declarar e prestará obviamente informação complementar se o TC lho solicitar.»
Segundo as escrituras (ver imagens), o negócio concretizou-se em dezembro, ainda que antes já tivessem existido pagamentos referentes aos sinais dos dois negócios. a 24 de outubro António Costa e a mulher, Fernanda Tadeu, receberam um cheque de 35 mil euros da imobiliária BemDizer como sinal da compra da moradia de Sintra. O remanescente – 315 mil euros – foi recebido, também em cheque, a 10 de dezembro, ou seja, no dia da escritura.
Como sinal da compra da casa de Benfica, o primeiro-ministro entregou aos vendedores dois cheques – um de dois mil euros e outro de 30700 – a 31 de outubro. O restante foi pago no dia da escritura, a 12 de dezembro – um cheque de 294 300 euros.
O primeiro negócio teve a intervenção da mediadora imobiliária Link Store e o segundo da Home Lovers.
Apesar de a lei ser clara quanto à obrigatoriedade de apresentação da declaração de património e da sua atualização, no caso do primeiro-ministro – assim como do Presidente da República e do presidente da Assembleia da República – não existe uma punição para o caso de incumprimento.
