Economia

Casas acima de um milhão 'voam' logo

Peso do mercado nacional é cada vez maior neste mercado e já representa mais de 80% das vendas. Brasileiros, franceses, chineses e ingleses lideram a procura internacional. 


A procura de imóveis acima de um milhão de euros continua a conquistar os compradores. O número de transações registadas no primeiro trimestre do ano já está em linha com as operações realizadas em anos anteriores à pandemia. A garantia foi dada ao Nascer do SOL por Patrícia Barão, Head of Residential JLL, frisando que este segmento «tem vindo a crescer sistematicamente desde 2016 e embora com um decréscimo em termos percentuais no ano passado, fruto da conjuntura pandémica, o primeiro trimestre mostra já valores em linha com o peso em anos pré-covid, o que demonstra a resiliência deste setor». E, face a este cenário, não tem dúvidas: «Teremos este ano um dos melhores anos de sempre. A procura está elevada, o mercado residencial tem mostrado uma resiliência a toda a prova e tem sido um ano extraordinário em linha com os números antes covid».

Ao contrário do que seria de esperar, são os compradores nacionais que dominam as compras deste tipo de imóveis. De acordo com as contas da responsável, nos três primeiros meses do ano, o mercado nacional representou mais de 80% das vendas efetuadas. Mas, tendo em conta o rácio médio de vendas, o mercado nacional apresenta um peso de 60%, enquanto o internacional fixa-se nos 40%. «Somos uma consultora multinacional, logo trabalhamos com o mercado internacional de forma muito ativa, onde vendemos imóveis a 45 nacionalidades diferentes. Destacam-se os brasileiros, franceses, chineses e ingleses», refere Patrícia Barão. 

Mas qual o segredo destas transações? A Head of Residential JLL explica: «Há uma grande procura por imóveis especiais onde a oferta é escassa. Geralmente são os apartamentos únicos de um novo projeto, as penthouses, as casas com elementos especiais como grandes áreas exteriores ou piscinas privativas que têm uma maior procura e os valores mais altos e onde temos, por vezes, mais que um cliente para o mesmo imóvel» e ao nosso jornal admite que Portugal está a consolidar-se cada vez mais como um país emergente na Europa no imobiliário dirigido a um público mais exclusivo. «O mercado que trabalhamos na JLL – médio alto/alto – tem estado muito ativo onde temos vendido mais imóveis de valores superiores que nos anos anteriores».

Daí muita da oferta ser vendida ainda antes de estar concluída, ou seja, em planta. Aliás, uma das especialistas da consultora. «Acreditamos que a grande razão para haver um potencial na venda em planta é que há um valor de upside que se tem quando se compra ainda nesta fase. Há muita procura e pouca oferta e comprar na planta faz com que haja um grande interesse quer por clientes nacionais quer por estrangeiros», afirma Patrícia Barão. 

Uma opinião partilhada pelo presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP), que garante que o facto de muitos dos projetos serem vendidos ainda sem estarem concluídos deve-se à confiança dos investidores, dos promotores e, acima de tudo, na expectativa de valor futuro. «Há investidores que gostam de assegurar a compra de um projeto – ainda em planta –, tanto para a construção nova como reabilitação. Além disso, quem compra a planta quer ter garantias de que está a fazer um bom investimento a longo prazo», diz Paulo Caiado ao Nascer do SOL.

Mas os ‘segredos’ não ficam por aqui. «O mercado premium caracteriza-se não só pelo valor unitário dos imóveis, mas também pelas características e serviços que os mesmos oferecem. Seja pela localização única ou privilegiada, vistas (rio, mar ou cidade), arquitetos de referência, tetos altos ou acabamentos acima dos padrões habituais, facilidades piscinas, jardins, padel courts, spas, ginásios, espaços para as crianças, e serviços como segurança e/ou concierge», acrescenta Patrícia Barão (ver página 55).
 

Ainda a responsável, reconhece que o setor imobiliário não ficou indiferente aos efeitos dos períodos de confinamento que, por todas as limitações que daí resultaram e que acabaram por condicionar atividade imobiliária. «Mas passado quase um ano, o mercado mostrou resiliência e voltou a apresentar uma atividade extraordinária em linha com os níveis de 2019».

‘Luxo resiste aos desafios’ 

Apesar de reconhecer que a pandemia teve impacto no mercado de luxo, uma vez que, uma parte dos clientes deste segmento são estrangeiros e, como tal, viram a sua mobilidade estagnada durante um grande período, o presidente da APEMIP admite que «o mercado de luxo conseguiu resistir aos desafios», e lembra que «assim que surgiu a perspetiva de vacinação, este segmento recuperou o seu ritmo. As expectativas futuras são boas, porque as pessoas ainda não estão a deslocar-se como em 2018 e 2019». 

Paulo Caiado diz, no entanto, que a oferta de imóveis que se destacam por um valor muito elevado face aos restantes é escassa e o «que acontece é que esses imóveis com valores mais altos são absorvidos pelos investidores». Mas deixa um alerta: «Isso não significa que quanto mais caro é o imóvel, mais rápido se vende».
Para o responsável as perspetivas são animadoras. «Acredito que o mercado imobiliário residencial tem manifestado uma tendência de subida positiva nos últimos meses. No primeiro trimestre deste 2021, entre janeiro e março, o valor das vendas na habitação ascendeu a 6,9 mil milhões de euros, um crescimento de 2,5% face ao idêntico período de 2020. Deste valor total, cerca de 5,6 mil milhões euros corresponderam a alojamentos existentes e 1,2 mil milhões de euros a transações de alojamentos novos». E face a esse cenário não há margem para dúvidas: «A tendência é que 2021 continue a ser um ano de crescimento significativo no mercado imobiliário». 

É certo que a pandemia deixou marcas neste mercado ditado pelo abrandamento da procura. De acordo com o presidente da APEMIP «a procura por habitação abrandou na fase inicial da pandemia, sobretudo devido à incerteza que se vivia»,no entanto, garante que «ao longo dos últimos meses foi sendo reativada, provando que o valor dos imóveis tem uma componente de grande solidez. As pessoas refletiram mais acerca das suas reais necessidades habitacionais e, como consequência, houve um aumento no número de transações. A pandemia veio também mostrar que as pessoas estão muito mais criteriosas antes de comprar casa», diz ao Nascer do SOL. 

Paulo Caiado garante que «investir em imóveis em Portugal continua a ser bom negócio especialmente quando se observa a longo prazo o mercado». Mas vamos a números. O responsável revela que a esmagadora maioria de compradores são portugueses e, recorrendo aos últimos dados publicados pelo INE e analisados pelo Gabinete de Estudos da APEMIP, «foram transacionados 230.776 imóveis, o que indica que apenas 19.520 dos imóveis (8,5%) foram adquiridos por não residentes».

Corrida à obra nova

«Há uma grande procura por projetos de obra nova». A garantia foi dada ao Nascer do SOL por Ricardo Sousa, CEO da Century 21 Portugal e lembra que «além disso, comprar em planta permite, também, o acesso a condições de pagamentos progressivos, facto que é muito valorizado pelos portugueses». Aliás, o responsável reconhece que «os portugueses são predominantes em todos os segmentos, no mercado imobiliário nacional» que «está a registar níveis de procura bastante elevados».

Para o responsável não há margem para dúvidas: «O mercado residencial demonstrou uma forte resiliência à pandemia, que também provocou novas necessidades de habitação aos portugueses. Tendo em consideração o perfil conservador dos portugueses em matéria de investimento e com o aumento dos níveis de poupança das famílias, o mercado residencial tornou-se a opção principal de investimento». 

Quanto ao mercado de luxo, Ricardo Sousa garante que «tem uma dinâmica muito específica, pouco elástica a dinâmicas de curto prazo», já em relação ao mercado tradicional está a ser impulsionado pelas baixas taxas de juros, pelo excesso de liquidez no mercado, pelo crescimento das novas operações de crédito habitação e pelo facto de 45% dos portugueses desejarem trocar de casa como consequência da pandemia.

 «Estes factos e os indicadores que estamos a registar no mercado imobiliário dão-nos segurança para estimar que esta tendência se mantenha em 2022 e com o aumento dos níveis de poupança das famílias, o mercado residencial tornou-se a opção principal de investimento», acrescenta ao nosso jornal.

 Também a MaxGroup, do grupo Remax, já tinha referido em período pós-confinamento assistiu-se a um aumento de procura de imóveis de luxo por parte de compradores estrangeiros, garantindo que a procura se alastra por todo o território português, apesar de Lisboa ser a cidade eleita.

«Para viver ou para investir, Lisboa continua a ser uma cidade bastante atrativa e tem cativado, cada vez mais, compradores oriundos dos mais diversos países. Estes clientes do imobiliário posicionam-se agora num segmento de luxo e veem em Lisboa um conjunto de fatores que os leva a fazer a sua opção de compra», referiu. 

 Entre os critérios de escolha dos estrangeiros está o preço, «já que Lisboa continua a ser uma das capitais europeias com valores de referência abaixo de outras da Europa». Mas há outros fatores como a segurança, o clima, os incentivos ficais promovidos por protocolos entre Portugal e os seus países de origem e, ainda, a história, a luz e a tipicidade da capital.

Raio-x

É certo que as grandes fortunas internacionais estão de olhos postos no mercado imobiliário português, mais especificamente, nas casas de luxo. A conclusão é de um estudo do idealista que analisa a procedência internacional das pesquisas de imóveis à venda em Portugal por mais de 1 milhão de euros. No entanto, reconhece que existem alguns países com especial interesse nas propriedades de luxo do nosso país: os espanhóis (11,7%) são os que mais pesquisas de imóveis deste tipo realizam, seguidos pelos ingleses (11,6%), norte-americanos (9,7%), franceses (9,5%) e alemães (8,9%). 

Já este interesse internacional por imóveis de luxo em Portugal concentra-se na sua maioria em seis distritos, que acumulam 88,8% das visitas para procura de casas de luxo à venda no país. Os dados, segmentados por distritos, revelam que Lisboa é a zona preferida dos investidores estrangeiros, visto que 40% das pesquisas internacionais de propriedades de gama alta se concentra neste distrito. Os principais interessados neste produto de luxo são os espanhóis (13%), norte-americanos (11,1%), ingleses (10,8%), brasileiros (10,4%) e franceses (7,1%).

No ranking dos seis distritos com mais interesse para os compradores de alto standing surge depois o distrito de Faro, com 28% das pesquisas de luxo realizadas por estrangeiros. As nacionalidades que mais procuram casas de luxo no Algarve são a inglesa (12,9%), holandesa (11,5%), francesa (10,5%), alemã e espanhola (10% em ambos os casos).

A terceira posição do ranking vai para Setúbal com 8% das pesquisas. Os países que revelaram mais interesse neste distrito foram a Alemanha (15,1%), Espanha (14,1%), Reino Unido (11,7%), França (10,5%) e Estados Unidos (7,6%).

O distrito do Porto ocupa a quarta posição com 6% das pesquisas de luxo realizadas por estrangeiros. Os espanhóis foram os que mais interesse mostraram com 13,6% das visitas. Seguem-se os brasileiros (12,5%), franceses (11,9%), norte-americanos (11,2%) e ingleses (7,5%).

O quinto lugar vai para a Ilha da Madeira, concentrando 4% das pesquisas de luxo que se realizam em Portugal por parte dos estrangeiros. Os ingleses (21,1%) e os alemães (20,9%) são os mais ativos na procura, seguidos pelos norte-americanos (5,4%), suíços (4,6%) e os franceses com 4,3% das pesquisas.

Por último, no sexto lugar do ranking, surge o distrito de Braga com 2% das pesquisas. A nacionalidade que mais revelou interesse por este distrito foi a francesa (25,7%), seguida pelos brasileiros (12%), suíços (10,5%), espanhóis (10,0%) e ingleses (8,3%).

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Infografia de Óscar Rocha