Como está o mercado de arrendamento? Agora enfrenta a ameaça do aumento das rendas devido à taxa de inflação…
Segundo a lei, os proprietários podem refletir a taxa de inflação no valor da renda. Todos os anos, em agosto, o Instituto Nacional de Estatística (INE) revela o valor, que depois é confirmado em outubro. No fundo é o valor que será aplicado às rendas no ano seguinte. Mas a verdade é que consideramos que o mercado de arrendamento é inexistente. Há proprietários privados que fazem arrendamento, existe o público que faz algum arrendamento, designadamente os municípios, mas não há grande oferta e só assim é que se compreende que haja esta especulação tão grande. Hoje os valores das rendas ultrapassa os 20 euros por metro quadrado.
Fica mais caro pagar um arrendamento do que pagar um empréstimo ao banco…
Exatamente. E hoje os bancos só emprestam entre 80 a 90% do valor da casa e nem todos têm 20% para avançar por um imóvel de 200 mil euros, porque isso exige ter 40 mil euros. Antigamente o banco emprestava o dinheiro para a casa, para as mobílias e até comprar um automóvel. Os bancos emprestavam para tudo e depois faziam a hipoteca pelo valor total da dívida, embora a casa não valesse isso. Ainda assim, as pessoas pagam menos de prestação mensal do que pagam de renda, com a garantia de que estão a fazer um mealheiro para o seu futuro porque um dia quando acabarem de pagar a casa são proprietários. Há quem diga que são proprietários, mesmo quando são arrendatários dos bancos, mas não são porque a partir do momento em que deixam de pagar, os bancos vão buscar o imóvel.
E o arrendamento ajuda à mobilidade…
O grande prejuízo de ser dono da casa é que limita a mobilidade. As pessoas podem ter emprego em Lisboa, mas amanhã podem ter no Porto e depois no Algarve e se tiverem mais interesse nessas soluções e se tiverem de pagar a casa ao banco não têm essa possibilidade. Numa situação dessas o que fazem? Ou vendem ou se não conseguirem vender então essa hipótese de mobilidade fica reduzida. Quanto ao arrendamento, os valores atuais que são praticados são especulativos. Estive agora a ver anúncios de casas para arrendar na Avenida da Liberdade e os valores rondam os 40 euros por metro quadrado. Claro que há sempre quem possa dizer que a Avenida da Liberdade não é para todos viverem, mas também não é preciso, porque vou para Benfica, onde o valor por metro quadrado anda à volta dos 20 euros e se formos para o Lumiar é a mesma coisa. Estamos a falar de valores muito altos: 20 euros por metros quadrado para uma casa com cem metros quadrados estamos a falar de uma renda de dois mil euros por mês. Qual é a taxa de esforço que os inquilinos fazem para pagar essa renda? Do nosso ponto de vista não devia ser mais de 15%, mas do ponto vista geral e europeu, esse esforço anda à volta dos 30%. Ou seja, uma família poderá pagar até 30% do seu rendimento.
Mas na prática, em Portugal, esse valor é ultrapassado…
Em muitos casos chega aos 60 e aos 70%. Se for um casal que ganhe dois mil euros e se gastar 30% na renda seriam 600 euros, apesar de ser bastante ainda é aceitável. Agora se tiver de pagar 50% do seu rendimento já estamos a falar de uma renda de mil euros, isto é metade do rendimento do agregado familiar.
E o resto que sobra do rendimento ainda é para pagar outras despesas…
E já sobra pouco, porque terá de pagar alimentação, combustíveis, eletricidade, água, etc. Posso dar um exemplo do se passou comigo, antes de começarem estes aumentos pagava por meia dúzia de ovos 90 cêntimos, uma semana depois de começar a guerra, a senhora disse-me que já lhe tinham aumentado 10 cêntimos e passei a pagar 1,15 euros. E isto aplica-se a tudo: o pão já aumentou, as frutas e as hortaliças estão como estão. Os salários aumentaram? Do nosso ponto de vista, este aumento dos valores das rendas de 7 ou 8% é completamente impossível, incomportável. Já nem estou a falar das rendas mais baixas porque aí os rendimentos também são mais reduzidos, agora uma renda de mil euros irá ter um aumento de 80 euros mensais e ao final do ano dá mais uma renda por ano. Ou seja, em vez de pagar 12 meses passa a pagar 13 meses por ano.
A maioria dos senhorios deverá aplicar esse aumento?
Se não houver nenhuma norma travão por parte do Governo sobre esta questão, o que vai suceder é que esse aumento se aplica e o senhorio poderá fazê-lo se bem entender, porque está previsto na lei. Aliás, António Frias Marques [Presidente da Associação Nacional de Proprietários] já admitiu que os proprietários também estão a sofrer um aumento do custo de vida, mas uma subida de 7 ou 8% é muito para o inquilino.
Qual deveria ser a intervenção do Governo?
Seria não aplicar cegamente o valor da inflação. Se nada for feito e se a inflação for de 8% então os proprietários podem aumentar o valor na renda nesse valor. O que achamos é que o Governo devia fazer aquilo que já fez o Governo espanhol, em que saiu uma lei a dizer que em 2023, o aumento das rendas só pode ser de 2%, independentemente do valor da inflação. Esse aumento já é aceitável. E dizemos isso com base em quê? Os valores dos aumentos da função pública foram de 0,9% e os aumentos dos particulares rondaram 1%. Daí dizermos que subidas entre 1 e 2% já seria uma situação aceitável, não ótima, mas aceitável para a maioria dos inquilinos.
Mas esse travão seria de caráter excecional?
Seria transitório. Para o próximo ano, o Governo devia publicar uma norma a dizer que a taxa de inflação não se aplica às rendas e que só será possível aumentar 1 ou 2%. Quem paga 500 euros de rendas, um aumento de 1% representaria mais cinco euros, se fosse de 2% seria 10 euros, isto era razoável. Agora aplicar a taxa de inflação será impossível e incomportável.
O Governo tem-se mostrado sensível para seguir o exemplo de Espanha?
Tivemos uma reunião com a secretária de Estado e disseram-nos que, neste momento, não iam decidir nada porque estão à espera que seja publicada a nota do INE.
O travão de atualização só seria para 2023?
O que defendemos é que para 2023 – e, perante a situação que estamos, e tendo em conta que o Governo diz que esta inflação é transitória – haja esse travão. É de prever que, no ano seguinte, as coisas se alterem, mas se isso não acontecer então esse travão terá de se manter. Agora para este ano é preciso decidir já e não esperar pelo valor da taxa de inflação e que esta atualização das rendas não ultrapasse 1 a 2%, como máximo.
Se não houver esse aumento então em 2024 poderemos enfrentar novos aumentos?
É sempre a crescer. É incomportável para a generalidade das famílias portuguesas e até para a classe média é impraticável. Mesmo as classes que ganham mais também têm outro tipo de custos e de despesas. E nesses casos se calhar até podem reduzir os seus gastos, mas há aquelas que nem isso podem fazer. O que vão fazer? Vão para debaixo da ponte? O que é que o Governo vai fazer em relação a isso?
O mercado de arrendamento não tem descanso. Primeiro foi o alojamento local, agora a inflação…
Não e enquanto a Lei de Bases da Habitação não for regulamentada e enquanto o Governo não assumir as suas responsabilidades, o mercado de arrendamento não se altera e a especulação vai continuar, porque os proprietários querem ganhar mais e como a propriedade é deles podem pedir o valor que bem entenderem. Não estou com isso a defender rendas congeladas, porque não resolve problema nenhum, agora têm é que ser limitadas e o Estado tem que controlar isso. E como pode controlar? Aplicando a Lei de Bases, isto é, o Estado tem de se responsabilizar em pôr no mercado não 2% dos imóveis como tem neste momento, mas 5 ou 6%, como diziam que era o seu objetivo. Ainda assim, é pouco porque deviam ter, pelo menos, 10 ou 12%. Em alguns países, como é o caso do norte da Europa, o mercado público de arrendamento anda na ordem dos 30% e, em Portugal, também poderíamos ter isso. Não digo que o Estado ponha todas as casas no mercado de arrendamento, mas defendo que o Estado central, as autarquias, os privados e as autarquias façam esse esforço.
E, neste momento, não existe esse esforço por parte dessas entidades?
Por exemplo, em Sintra e em relação ao PRR [Plano de Recuperação e Resiliência] já foi feito um acordo com o Governo de não sei quantos milhões, Lisboa também. Tudo isto para construir mais casas ou para comprar e depois colocá-las no mercado de arrendamento, mas a preços compatíveis com os rendimentos. Também soube há pouco tempo que a Câmara de Lisboa vai subsidiar o valor das rendas das famílias que são carenciadas e estão em risco de perder a casa. Acho muito bem. Não é possível viver na rua.
Em contrapartida, assistimos à Santa Casa a aplicar também valores especulativos nas casas que coloca no mercado de arrendamento..
Conheço casos de pessoas que foram chamadas à Santa Casa que, com a Lei de Cristas, viram o valor da sua renda a ser aumentado. E quem não podia pagar esse aumento teve que sair da casa.
Foram despejados…
Quem podia pagar sofreu esse aumento. Quem não podia teve de sair.
Mas o Governo tem acenado com o programa de rendas acessíveis…
Quando a Câmara de Lisboa põe cinco, seis ou sete apartamentos aparecem mil e tal famílias que precisam daquela casa e é natural que isso aconteça porque não conseguem pagar uma casa de outra maneira. E há alguns que nem sequer têm casa, muitos são jovens que ainda estão em casa dos pais, porque o programa Porta 75 não resolveu o problema, aliás resolveu o problema de alguns proprietários que à boleia aproveitaram para aumentar o valor da renda e como o Estado paga uma parte disso, os jovens acabam por estar a pagar uma renda superior porque os proprietários exigem uma renda superior.
Na última entrevista disse que era preciso colocar 50 mil imóveis para resolver os problemas da habitação. Continuamos longe desse número?
Hoje já há estudos que falam em 60 e tal mil, o Governo diz que são 26 mil no levantamento que fez há dois anos, mas foi um levantamento incompleto. Há um estudo, tenho ideia que é da Fundação Francisco Manuel dos Santos, que aponta para 60 mil, o número de pessoas a precisar de casa, mas acredito que esse número seja superior e arrisco em falar em 70 ou 80 mil. E porque falo nesse número? Os salários não aumentaram, as famílias têm rendimentos cada vez menores e, por isso, precisam de casas. E já não estamos a falar de pessoas com menores rendimentos, mas também a classe média, em que já não podem pagar uma renda especulativa, ou seja, precisam de ter acesso a uma casa que possam pagar. E mesmo a renda acessível que o Governo definiu, estivemos em desacordo porque entendem que acessível é 20% da mediana existente. Ora 20% da mediana existente é um valor muito elevado, mas se fosse a média ainda seria pior. Por exemplo, em Lisboa, o que estava previsto era que a renda para essas famílias podia ir dos 200 até aos 500 euros, no caso de ser um T4. Ainda assim, estamos a falar de valores acessíveis, porque uma família que tem três ou quatro filhos se calhar precisa de um T4, já quem não tem filhos se calhar precisa de um T1 ou de T2 e aí estamos a falar de rendas à volta dos 300 euros. Ou seja, são valores aceitáveis e se o município de Lisboa mantiver a política anterior, a de Fernando Medina, então as rendas irão ser dessa ordem e se isso acontecer estamos de acordo. Falámos agora com a vereadora Filipa Roseta que deu a indicação que havia mais de 50 mil fogos devolutos. Então esses 50 mil fogos devolutos têm de ser postos no mercado porque não podem estar devolutos ou então o Estado, através do IMI, terá de aplicar um valor cinco ou seis vezes superior.
Mas esse agravamento já está previsto…
Está previsto, mas os municípios não aplicam. Isso já vem do tempo de José Sócrates e agora António Costa veio impor um novo agravamento e, ao fim de cinco anos, representa um valor incomportável para os proprietários e, numa situação dessas, têm de pôr as casas no mercado de arrendamento. E não podem dizer que não põem os imóveis porque não há inquilinos, isso não é verdade. Se puserem uma renda que seja acessível às pessoas há sempre procura por essas casas.
Os senhorios dizem que estão desfalcados porque durante muitos anos tiveram o congelamento das rendas….
Isso é tudo conversa. Há anos apresentei um estudo sobre os anos 60 do século passado: se uma renda fosse de 1 100 escudos de renda – e já estamos a falar de um valor muito elevado para a época – e se esse imóvel valesse 120 ou 130 contos então o proprietário ao fim de 30 anos já estava a receber acima do valor da casa. Agora essa mesma casa vale 200 ou 200 e tal mil euros, já que ninguém compra casas em Lisboa a menos desse valor.
Mas também argumentam que não têm confiança no mercado com as leis sempre a alterar…
Essa questão da confiança é conversa porque os proprietários não têm tido grandes prejuízos, porque podem arrendar ao preço que querem. O receio que têm, e admito que possam ter algum, é que podem querer arrendar a casa a outra pessoa e não podem, mas mesmo que não possam estão a receber um rendimento e esse rendimento são 6 ou 7 ou 8% do valor da casa. Não precisam de ter receio em arrendar as casas porque os inquilinos pagam e o que me têm dito é que só deixa de pagar a renda quem não tem dinheiro para comer, mas até chegarem a essa situação vão pagando.
A falta de oferta tem levado a estes valores especulativos?
O que propomos é que, desde que os valores das rendas sejam acessíveis, os proprietários até podem deixar de pagar IRS ou IRC sobre o valor que recebem. Por exemplo, um proprietário que arrenda uma casa por 500 euros, mas que até poderia arrendar por 800 ou mil euros, então tem todo o direito ver os seus impostos reduzidos, mas aí cabe ao Governo tomar essa medida. Não é dizer que todos os proprietários são malandros, durante a pandemia várias pessoas disseram-me que houve senhorios que não exigiram o pagamento da renda e depois negociaram como esse valor seria pago.
E como vê o aumento dos despejos a partir de fevereiro?
Houve um período em que as pessoas não podiam ser despejadas por não conseguirem pagar a renda. Muitos trabalhadores estavam em layoff e só recebiam 60% do ordenado, logo não conseguiam pagar a renda, principalmente quem tinha uma taxa de esforço de 40 e tal por cento.
Ainda esta semana as alterações à Lei do arrendamento foram travadas no Parlamento…
O PCP e o BE apresentaram uma nova proposta sobre a Lei do Arrendamento, mas essas alterações foram rejeitadas pela maioria na AR. Essas alterações eram favoráveis para os inquilinos e também para o mercado de arrendamento porque regularizava muitas situações e resolvia muitos défices que os inquilinos ainda hoje têm. Por exemplo, até aos anos 90, os inquilinos tinham determinadas regalias, mas a partir daí começaram a perder. Hoje já recuperaram algumas, mesmo durante o Governo de Passos Coelho, quando contestámos a lei Cristas houve pequenas alterações que a associação reivindicou e foram aceites. Também nos últimos seis anos de Governo de António Costa fomos propondo algumas alterações que foram aprovadas, mas ainda não é suficiente. O que dizemos é que só é possível continuar se houver uma nova legislação, mas que tenha em conta os direitos dos proprietários, mas também dos inquilinos. E enquanto estes dois direitos não forem harmoniosos e enquanto não houver um acordo não é possível ter um mercado saudável e evitar esta especulação. O que estamos a viver é um período de especulação. Hoje qualquer proprietário não se preocupa em pedir mil, 1 500 ou dois mil euros por uma casa pequena e, em muitos casos, sem condições. Uma das coisas que sempre chamámos a atenção e que cheguei a dizer aos proprietários é que eles são culpados, em parte, por esta situação. Em 1985 saiu uma lei que permitia que os proprietários junto das Finanças atualizassem o valor da casa e, com isso, poderiam atualizar o valor da renda, desde que fossem feitas obras. No entanto, esse valor poderia ser acrescido ao valor da renda num período de 12 anos. Por exemplo, gastavam 12 mil euros, mas tinham a possibilidade de aumentarem todos os anos mil euros ao valor da renda. Se fizessem isso não só recebiam o dinheiro do investimento como ficavam com a casa reabilitada e quando o inquilino saísse, o imóvel estava valorizado.
Até lá, enquanto não houver um aumento da oferta o mercado vai continuar assim…
Sim, mas não há aumento da oferta não é porque não haja imóveis, porque nos Censos anteriores já indicavam que havia 730 mil casas devolutas, a nível nacional. E segundo o que disse a Câmara Municipal de Lisboa, em Lisboa, há 50 mil imóveis devolutos.
Para já, o Governo tem acenado com o PRR e diz que já alocou 168 milhões para a política de habitação…
Há dinheiro que está destinado ao PRR, mas isso são casas que ainda vão ser feitas. Há municípios que podiam perfeitamente comprar a preços mais baixos essas casas para as colocarem no mercado de arrendamento, ou recuperar muitas que estão degradadas. A Santa Casa da Misericórdia de Lisboa tem, na Rua da Prata, há uns 20 anos, uns panos num prédio e o edifício nunca foi reabilitado. Porque não é reabilitado e posto no mercado a preços acessíveis?
Com a pandemia o turismo abrandou, acha que podemos vir a assistir a novas pressões por parte do alojamento local?
O alojamento local, no início, regularizou uma série de situações que existiam desde o século XX. Se fosse para a Ericeira, para o Algarve ou para a Costa de Caparica ou para outras zonas ribeirinhas, as pessoas arrendavam casas ou quartos e quando apareceu esta atividade pareceu-nos aceitável que uma família cedesse um quarto para o alojamento local, o problema é que essa atividade passou a ser gerida por empresas que compravam prédios e transformaram-nos todos em alojamento local. E porque é que o alojamento local era importante? Simples: para quem arrendava nesta modalidade pagava impostos sobre 35% do rendimento, enquanto no arrendamento normal paga 28% sobre a totalidade do rendimento.
E poderemos vir a assistir a uma nova onda de despejos?
Houve quem oferecesse dinheiro aos inquilinos para saírem, sempre dissemos para não aceitarem mas houve pessoas que nunca tinha visto na sua mão 10 ou 15 mil euros e acabaram por aceitar e uns foram para a província, outros foram para casa dos filhos.
