‘Buracos negros’

Os centros comerciais de 1.ª geração representam um grande problema para as cidades. Um problema que se agravou com a mudança de hábitos de consumo acelerada pela pandemia, que fez crescer o comércio eletrónico e as entregas ao domicílio.

A inexorável decadência destes centros comerciais colocou as autarquias a braços com uma situação socioeconómica complexa, resultante da quebra de vendas e consequente encerramento de lojas, perda de empregos e redução do valor da propriedade.

Acresce que se trata de imóveis de grandes dimensões, com amplas frentes de rua. Por isso, o declínio destes centros comerciais acaba por ter impacto na vizinhança. O comércio nas imediações também é afetado quer pela redução do tráfego pedonal e correspondentes fluxos de consumidores, quer pelo aumento da criminalidade, do vandalismo e do risco de incêndio.

Obviamente que o custo de reabilitar estes centros comerciais e reatar o seu uso não está ao alcance dos proprietários. Falamos de imóveis de propriedade horizontal pulverizada, em que as administrações de condomínio têm fraca representatividade e cada loja/espaço pertence a um pequeno lojista ou senhorio sem recursos próprios para investir, restando-lhe apenas resistir à fatalidade do encerramento.

Como se sabe, não é possível aos municípios realizarem investimento público em casa alheia, por razões legais que bem se compreendem. De resto, muitos destes centros comerciais não têm condições mínimas para ser reabilitados, seja pela sua localização, seja pela sua arquitetura.

Para os casos em que a reabilitação é possível, seria bom criar instrumentos legais que permitissem às entidades públicas expropriar, com celeridade, os edifícios, ao abrigo do conceito de utilidade pública. Poder-se-ia, assim, colmatar carências habitacionais ou empresariais, nomeadamente em áreas de reabilitação urbana.

Há também casos, como o do CC Stop, no Porto, em que, apesar da vetustez e das patologias do edifício, há interesse público na sua manutenção por ser um importante ecossistema cultural. O problema é que, como as fontes de financiamento são difíceis de mobilizar, a remuneração do investimento necessário à correção dos problemas do edifício exigiria um retorno em termos de rendas futuras que não é compatível com as atividades de interesse público que lá decorrem.

Por conseguinte, torna-se necessário encontrar um regime de financiamento que, garantindo os recursos para a reabilitação, permita a manutenção do uso cultural do edifício. E isso poderia ser feito contratualizando entre a entidade pública (Estado ou autarquia) e os privados um fundo que, avaliadas a preexistência e a intervenção urbanística necessária, garantisse o rateio proporcional do espaço. Assim, se a reabilitação corresponder a um valor equivalente à preexistência, metade da propriedade futura fica na posse da entidade pública.

É imperioso resolver o problema destes ‘buracos negros’que vão definhando nas cidades, o que só pode ser feito pelos municípios se tiverem os instrumentos legais adequados. E seria igualmente pertinente acabar com o licenciamento zero, que vai enchendo as cidades de supermercados. Também eles prejudicam o comércio tradicional e consubstanciam um problema futuro.